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부린이를 위한 기초 돈공부
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갭 투자 하려면 용적률을 보라 매거진한경
지어진 지 20년 전후된 아파트이면서 용적률이 높다는 것이다. … 단지 중에서 용적률이 높은 단지는 매매가가 상대적으로 낮고 용적률이 낮은 단지 …
Source: magazine.hankyung.com
Date Published: 11/7/2022
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(펌)용적률 낮은 아파트 – 제로투원
(펌)용적률 낮은 아파트 · 1. 일산 건영빌라 시리즈. 2종 일반주거지역 · 2. 산본 금강주공9단지 2차 주상복합 · 3. 인천 연수지구 저용적률 아파트 · 4. 기타 …
Source: devmoney.tistory.com
Date Published: 5/2/2022
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넓은 동간격·풍부한 녹지…좀 낡아도 건폐율 낮은 아파트 뜬다
빽빽하게 들어선 아파트 단지에 비해 건폐율이 낮은 단지는 동 간 간격이 넓고 그만큼 녹지·휴식 공간이 풍부하다. 분양시장에서도 예비 청약자들이 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 4/16/2021
View: 1498
토지지분 투자 + 용적율 낮은 아파트, 둘 다 좋은 서울 … – 코콩이네
용적률과 토지지분 투자하기 좋은 서울 아파트 추천! · 부동산정책이 시장 주도형으로 바뀐다. · *종부세인하. 보유세인하. · 상계주공 · *8단지.:PC공법;포래 …
Source: congvely.com
Date Published: 8/5/2021
View: 2235
건폐율 낮은 쾌적한 아파트 ‘관심집중’ – 국토일보
분양시장에서 낮은 건폐율이 새로운 경쟁력이 되고 있다. 건폐율이 낮을수록 단지 내 주거환경이 쾌적하고, 사생활 보호에 유리해 단지의 가치가 높게 …
Source: www.ikld.kr
Date Published: 12/8/2021
View: 4689
건폐율과 용적률의 의미와 아파트 재건축에서 중요한 이유
아파트 재건축’을 고려시 건폐율·용적률이 낮은게 유리한 이유. 토지 자체는 이미 용도가 정해져있기에 법에서 정한 건폐율·용적률의 한도 역시 이미 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 9/22/2022
View: 3779
낮은 건폐율이 경쟁력…건폐율 20% 미만 아파트 어디? | 아주경제
영흥공원 푸르지오 파크비엔[사진=대우건설 제공]분양시장에서 낮은 건폐율이 새로운 경쟁력이 되고 있다. 건폐율이 낮을수록 단지 내 주거환경이 …
Source: www.ajunews.com
Date Published: 8/6/2022
View: 2943
[아파트 알고 사자] 용적률 건폐율 쉽게 이해하기 – Don Formation
이 때문에 아파트 단지 사이에서도 건폐율이 낮아 동(棟) 간 간격이 넓은 단지가 인기가 좋습니다. ※ 건폐율 = ( 건축면적 ÷ 대지면적 ) x 100. 예시). – …
Source: eun-hwang.tistory.com
Date Published: 5/15/2021
View: 4645
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주제에 대한 기사 평가 용적률 낮은 아파트
- Author: 뼈때리는 돈공부
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- Date Published: 2021. 1. 27.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=PaRjEf18LQA
‘갭 투자’ 하려면 용적률을 보라
{진정한 아파트 가치는 ‘감가상각 후의 건물 가치’와 ‘땅의 가치’의 합}(사진)지난해 서울시가 용적률 기준을 완화해 재건축 사업성이 높아진 용산구 이촌2동(서부이촌동) 일대. /서울시 제공[아기곰 부동산 칼럼니스트] 지난 1~2년간 갭(gap) 투자 열풍이 불면서 적은 돈으로 투자하려는 사람들의 관심이 높아지고 있다. 그 대상이 점차 외곽 지역에서 인기 지역으로, 저가 주택에서 상대적으로 중고가 주택으로 전이되는 경향도 나타나고 있다.그런데 이들이 투자하는 주택에는 공통점이 있다. 지어진 지 20년 전후된 아파트이면서 용적률이 높다는 것이다.◆1990년대 후반 완공 단지 용적률 높아용적률은 일정한 대지 위에 지어지는 건물의 비율이다. 다시 말해 용적률이 높다는 의미는 일정한 면적 위에 더 많은 건물을 지었다는 뜻이다. 그런데 집주인 마음대로 집을 짓게 한다면 같은 대지 면적이라도 가능한 한 많은 집을 짓는 것이 유리하므로 용적률이 높아지게 된다.하지만 용적률이 높아질수록 인구밀도는 높아지고 그 지역의 사회 기반 시설이 감내할 수 있는 수준을 넘어버리기 때문에 주거의 질이 떨어지게 된다. 이 때문에 정부에서는 개인이 임의로 용적률을 높이지 못하도록 건축을 제한하는 것이다.그런데 이 건축 제한은 시대의 상황에 따라 달라져 왔다. 용적률은 1990년 4월 이전에는 250%밖에 허용되지 않았다. 하지만 앞서 말한 대로 주택이 부족해지자 이 규제를 완화해 1990년 4월 이후에는 300%까지 허용하게 됐다.그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화됐다. 이 때문에 1990년대에 지어진 단지, 특히 설계·분양에서 실입주까지 몇 년이 걸려 1990년 중·후반에 입주한 단지는 용적률이 높게 지어진 것이다. 그러다 2000년 7월 법이 바뀌어 용적률이 250%로 다시 강화됐다.결국 1990년 이전이나 2000년 이후에는 용적률이 250%밖에 허용되지 않았지만 그 사이 기간에는 최대 400%까지 허용됐기 때문에 1990년대 중·후반에 지어진 단지들의 용적률이 높은 것이다.이런 점은 통계적으로 확인되고 있다. 전국 아파트(주상복합 제외)의 평균 용적률을 시기적으로 보면 1990년 이전 준공 아파트의 평균 용적률이 192%로 가장 낮고 1991~2000년에 지어진 아파트가 255%로 가장 높다. 이에 비해 2001~2010년은 222%, 2011~2014년은 200% 수준에 그치고 있다.◆입지 좋아도 용적률 높은 단지는 갭 적어그러면 이것이 투자 가치와 어떤 상관관계가 있을까. 용적률이 높다는 얘기는 대지 지분이 적다는 의미가 된다. 용적률이 200%인 아파트는 100%인 아파트에 비해 대지 지분, 즉 자기 땅이 절반밖에 되지 않는다는 의미다.아파트의 가치는 어디에 있을까. 눈에 보이는 것이 건물이기 때문에 초보자일수록 아파트의 가치가 건물에 있다고 생각한다. 이 때문에 새 아파트가 많이 선호되는 것이다.같은 지역, 다시 말해 입지가 비슷하다면 새 아파트가 낡은 아파트보다 비싸다. 특히 전셋값은 새 아파트가 월등히 비싸다. 새 아파트의 사용 가치가 더 높기 때문이다. 새 자동차가 중고 자동차보다 비싼 이유와 같다. 대부분의 물건은 시간이 가면 낡아진다.자동차와 같은 기계류는 그 가치 수명이 5년 정도로 보고 아파트와 같은 건물은 그 가치 수명을 40년으로 보면 된다. 예를 들어 새 건물의 가치가 4억원이라고 하면 10년 된 건물의 가치는 3억원, 20년 된 건물의 가치는 2억원, 이런 식으로 줄어드는 것이다. 이를 회계 용어로 감가상각이라고 한다.그런데 비슷한 연식이라도 인기 지역의 아파트와 비인기 지역의 아파트 가격은 왜 다를까. 또 같은 새 아파트라도 분양가 자체가 지역에 따라 다른 이유는 무엇일까. 그 비밀은 땅에 있다. 건물을 짓는 데 들어가는 원가는 지역과 상관없이 비슷하다.시멘트나 철근 같은 자재가 지역에 따라 가격이 크게 다를 리 없고 인부들의 임금수준도 크게 차이 날 이유가 없기 때문이다. 그럼에도 불구하고 지역에 따라 분양가 자체가 차이 나는 이유는 그 건물의 건축비 때문이 아니라 그 건물이 깔고 있는 땅의 가치, 다시 말해 입지가 다르기 때문이다.결국 아파트의 가치는 ‘감가상각 후의 건물 가치’와 ‘땅 가치’의 합이라고 할 수 있다. 이에 따라 입지가 비슷한 지역이라면 연식이 비슷하더라도 대지 지분이 적을수록 그 아파트의 실제 가치는 떨어진다고 볼 수 있다.하지만 아파트에서의 땅이라는 것이 실제로는 지분의 형태로 존재하기 때문에 개인이 이용할 수 있는 것이 아니다. 대지 지분이 100㎡라고 해서 100년 동안 살 수 있고 대지 지분이 1㎡라고 해서 1년만 살다 쫓겨나는 것은 아니다.대지 지분이 100㎡인 사람이나 대지 지분이 1㎡인 사람은 그 단지에 계속 살 수 있다. 더구나 대지 지분이 100㎡라고 해서 자기 마음대로 그중의 일부를 다른 건물로 지을 수는 없다. 대지 지분이라는 것은 자기 땅이 아니라 권리의 일부이기 때문이다.이 때문에 대지 지분의 가치는 평소 인지하기 어렵다. 하지만 그 단지가 더 낡아져 재건축 가능성이 대두될 때 대지 지분에 따라 수익성이 달라진다. 그러므로 재건축과 상관없는 새 아파트는 대지 지분에 대해 신경을 쓸 이유가 없지만 그 단지가 점점 낡아질수록 대지 지분의 가치에 따라 집값도 영향을 받는 것이다.이에 따라 20년 정도 되는 낡은 단지 중에서 용적률이 높은 단지는 매매가가 상대적으로 낮고 용적률이 낮은 단지는 매매가가 상대적으로 높은 것이다. 재건축 가능성의 차이 때문이다.그런데 전세입자는 그 집의 대지 지분과 상관없다. 집의 수리 상태만 괜찮으면 주변 단지의 시세대로 들어가게 된다. 결국 낡은 아파트라고 하더라도 용적률이 높은 단지는 매매가가 주변 시세보다 싸고 전셋값은 주변 시세와 비슷하게 되니 실투자금이 적게 들어간다. 소위 갭이 적게 들어가는 것이다.하지만 이런 곳은 재건축 가능성이 낮으므로 시간이 흐를수록 그냥 낡아가는 단지라는 문제점이 있다. 입지가 좋더라도 용적률이 높은 단지가 갭이 작은 이유는 바로 이것이다.결국 갭 투자는 적은 돈으로 좋은 투자처를 찾는 것이 아니라 남들이 사지 않는 물건을 산 것일 수도 있다. 갭 투자 자체가 잘못된 것이 아니라 갭 투자를 위해 그 집의 내재 가치를 따져보지 않는 것이 잘못된 것이라는 의미다[email protected]
(펌)용적률 낮은 아파트
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분당 아파트
아직도 수도권에는 저층주공 수준의 재건축 사업성을 지닌 단지들이 군데군데 남아있고, 이들은 공통적으로 주변 단지 대비 대지지분당 단가가 2배 이상 저렴하거나, 지목이 특수함.
참고로 이 목록은, 기본적으로 주변 단지와의 비교 시의 안전마진을 따져서 작성된 것이고, 이건 애당초 급지를 따지는 게 아님.
ㅡ싼마이 투자용 아파트(10억대 미만)ㅡ
1. 일산 건영빌라 시리즈
2종 일반주거지역
용적률 89%(주변의 170~190%의 2종 고층과 시세가 동일함)
안전마진 2배.
시세)30평대 7억, 75평 12억.
(상세 추천단지=밤가시9, 정발건영 567.)
기본적으로 싼마이 중엔 내가 가장 추천하는 단지들임. 분당과 달리 2종이라 250%까지 꽉 채워 쓸 수 있고, 역세권에 자리한 단지도 많음.
10년 전 과거와는 달리, 일산의 위상은 상당히 높아진 상태임. 상방으로서 17억짜리 킨텍스가 버티고 있고, 이미 고층단지들 중에는 31평 기준 실거래가 9억을 찍는 사례까지 나오고 있음.
건영빌라 역세권 기준, 35평의 예상 정상가격은 최소 15억임. 대지지분이 고층 60평과 맞먹는 수준이라, 그 정도는 당연함. 아니, 킨텍스보다 비싸도 됨. (60평대도 아직 12억대에 눌렸지만, 15억까진 갈 것임)
단 한가지 리스크라면, 지구단위계획에 4층으로 고도제한이 걸려 있는데, 서울시의 2종 7층마냥 조례상 별도로 분류된 ‘4층 고도제한’ 같은 지목으로 지정된 것도 아닐 뿐더러, 과거 서울 5층주공도 지구단위계획 상으로 걸려 있는 고도제한을 푼 후에 재건축을 진행하였기에, 여기도 보나마나 고도제한이 해제될 것으로 예상됨.
2. 산본 금강주공9단지 2차 주상복합
일반상업지역
용적률 220%( 옆 3종 230% 단지와 시세 동일)
시세=25평 6억 내외. 안전마진 약 3배.
산본에는 재건축이 가능한 단지가 딱 3개 있음.
그 유명한 110%짜리 한라주공4단지 1차, 130%짜리 가야주공 5단지 1차, 마지막으로 이 금강주공 9단지 2차. (참고로 이 외의 산본단지는 기본적으로 쳐다보지도 않는 걸 추천함.)
그리고, 이 중 사업성이 가장 뛰어난 건 금강9단지 2차임. 나머지는 기존대비 용적률 증가수준이 3배 미만이지만, 여긴 3배 이상이지. 그리고 아이러니하지만 가장 싼 단지도 금강주공 9단지 2차임.
이미 한라1차는 25평 기준으로 실거래가만 7.8억을 달성했으며, 호가는 8억씩 불러대는 중이고, 가야1차도 거의 그 수준임. 그런데 이 금강2차는 아직도 25평이 6억이지. 이미 금강1차보다는 미세하게 비싸지만, 아직 충분히 들어갈 만한 가격이라고 생각함.
일반상업지 용적률을 적용하여 800%로 재건축된다면, 50평이나 25+25평따위는 기본으로 배정받을 거고, 분담금을 많이 낸다면 최대 50+25평까지는 가능해보임.
3. 인천 연수지구 저용적률 아파트
2/3종 일반주거지역
지구단위계획상 고도제한 없음
90~120%(옆 220%짜리 고층과 시세 동일)
시세=30평 약 6억. 안전마진 2배.
아주 심한 저평가를 당하고 있는 단지들인데, 이상하게도 시장에는 거의 알려져 있지 않음.
기본적으로 연수지구 자체가 일종의 1기 신도시였고, 따라서 마계답지 않게 정말 사람 살만한 동네임.
특이한 점은, 저층아파트가 무시무시하게 많다는 점이고, 상술한대로 이것들 전부가 엄청난 저평가에 시달리고 있다는 것 정도.
더블초역세권 220% 3종 우성2차 23평은 5.6억이고, 바로 옆에 붙어있는 130% 2종 대동 28평은 4.8억임. 이정도로 저용적률 단지들의 저평가가 심함. 이 대동의 예상 정상가격은 최소 9억임.
그리고 재건축 시에는, 기존 동춘한양2차 30평 기준으로, 분담금 2억 이내로 최대 50평대 배정이 가능해보임. (참고로, 옆 200%짜리 고층은, 30평 기준으로 40평 받아가는데만 분담금 5억 넘게 깨질 게 분명함. 이게 사업성 차이임)
4. 기타 일산 초역세권 주상복합 중 일부 단지들. (옆 3종과 시세 동일).
준주거지역
용적률 130~170%
시세) 130% 17평 2억.
사업성이 건영빌라와 거의 동급이거나, 약간 떨어짐. 다들 소형평수라 싼맛에 사기 좋음. 130%짜리 17평 단지를 기준으로, 분담금 좀 쓰면 최대 40평대 배정이 가능할 것으로 보임.
5. 분당 야탑동 매화3단지 주공
용적률 101%
고도제한 없음
시세)20평 기준 약 7억, 23평 약 8억.
(옆 200% 고층단지와 시세가 동일하거나, 오히려 저렴한 비교사례도 있음.)
분당 저층빌라들과 달리 법적으로 아파트라서, 종세분화 당시에도 2종 일반주거지역으로 지정됨.
고도제한도 없고, 투자용으로 아주 뛰어남. 23평 기준 30평이나 34평이 무상으로 배정될 것으로 추정됨.
6. 서초구 우면동 저층 한라, 코오롱아파트
입지만 보면 무려 과천 상위호환임. 2종 일반주거지역. 122% 23평 기준 대지 17평, 약 12억선. 참고로 옆 220%짜리 29평이 14억.
이미 슬슬 평단가가 옆 고층을 넘어선 상태지만, 그걸 감안해도 입지와 사업성이 너무 뛰어나서 투자가치가 충분함.
앞서말한 상계주공 따윌 쳐 사느니, 이게 훨씬 낫다.
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부탁인데 좆기도쪽 저가 단지 살거면, 제발 이런 것만 사라. 어디서 병신같은 말 주워듣고선 ’18억 국평 꽝교’ 이딴거 사지말고ㅋㅋㅋ
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+참고로, 지역 자체가 쇠퇴한다면, 아무리 안전마진이 몆배씩 붙어도 소용없다고 할 순 있지만, 이 지역들은 망할 일도 없는 곳들임.
분당? 응 안망해. 당장 신분당선 역만 2개야.
산본 일산? GTX 들어옴. 거기에, 똑같이 gtx드립이나 쳐대는 불운정 똥탄 인떡원 낀텍스보다 훨씬 더 저렴함 ㅎㅎ
연수? 바로 옆이 국평 15억짜리 송도임. 상방이 아주 든든하지. 거기에 연수지구 내에도 gtx역이 신설될 예정이고.
우면? 응 서초구야. 과천보다 상급지임 ㅅㄱ
얘네가 망한다고? 그럼 아무리 좋게 봐줘야, 경기도 중에서 구성남 광명 과천 3대장 빼고, 다같이 황천길로 간다는 건데, 그게 말이 되냐.
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보너스 1. 기타 서울/경기도 고가아파트 중 저평가 리스트.
간단히 정리함.
1. 파크뷰
중심상업지역 350%, 대단지, 정자역세권, 분당대장, 실거주와 재건축사업성 전부 매우 뛰어남.
재건축 시 정상가격은 35평 기준 최소 25억 이상. 근데 국평은 이미 19억씩 하니까, 70평대 하나 30억 아래로 잡아서 들고 있는 거 추천함.
2. 과천주공 10단지
2종일반지역 89%, 재건축후 대단지화 가능.
옆 170% 3종 5단지 45평 25억, 대지지분만 2배인 여기 40평은 고작 28억. 정상가격은 최소 40억임.
3. 워커힐
2종일반지역 107%, 초대형평형 위주.
앞쪽의 210%짜리 극동은 국평 16억을 넘기는데, 여기 67평은 아직도 35억임. 정상가격은 최소 60억원.
250%로 재건축할 경우에도, 90평+24평 받고도 남을 대지지분을 보유함. 여기 자리의 90평 초고급 신축? 가격은 상상에 맡긴다. 60 70억은 거뜬할거임.
4. 여의도 상업지
이미 압도적인 사업성으로 유명한, 여의도 상업지 아파트들에 대해 더 설명할 필요는 없으리라고 생각함.
옆의 3종인, 삼부와 시범 비한강변 호수 따위가 국평 20~25억씩 찍어댈 동안, 상업지인 공작은 국평 20억, 수정은 48평 26억 아래에서 빌빌대는 중임. 정상가격은 최소 공작 30억 수정 35억. 사업성이 목동보다 더 좋을 지경인데, 20억이면 진짜 바겐세일이지 암.
덤으로 사업성 가장 좋은건, 여의도 서울인데, 얘는 이미 너무 비싸서 생략함. 49평 42억:;;;
5.압구정 구현대4차
45평 기준 대지 37평.
2종에 학교부지 인근이라 고도제한 걸렸답시고, 감평가 낮게 받아서 대지지분 다 뺏긴다는 병신들 많던데, 그럴 위험이 있다면 독립채산제 하면 됨. ㅅㄱ. 그리고 학교부지는 이전 예정이라, 재건축 시에는 전혀 문제가 안 될 것임.
지금 55억에 매물 나와있던데, 지분도 더 구린데다 한강변과 한참 떨어진 67차 65평이 75억을 불러대는 상황임. 뭘 사야 할 진 너무 뻔하지?
6. 목동신시가지
얘도 비단지 대비 안전마진이 매우 많이 붙어있음. 233% 한신청구는 30평 16억인데, 120%대의 목동단지들은 이제야 간신히 35평 20억을 넘김. 50평대는 30억 내외정도 하는데, 수익률이 매우 높을 것임.
7. 일원본동 저층 가상한
30평이 무려 대지 26평. 24억선임. 다만, 2종7층 용도지역이 가장 큰 문제였는데..
응 오세훈이 2종7층 없애버림 ㅅㄱ. 이 정책의 가장 큰 수혜주가 일원본동 가상한임. 곧 30억 넘기는 건 기정사실.
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보너스 2. 되면 로또??? 용도지역이 발목잡는 블루오션주
1. 일원본동 청솔빌리지
1종 일반주거지역임. 종상향 시 아주 좋을듯. 지금 1종으로도 타운하우스로의 재건축 사업성이 나오는 곳임.
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2. 분당 저층빌라시리즈(구미동, 정자동, 야탑동 등)
1종 일반주거지역임. 종환원 추진중인데 완료되면 개씹이득이지. 다들 용적률 90% 이내임.
정자동 경남선경이 본인 0픽. 60평 약 20억.
출처
https://gall.dcinside.com/board/view/?id=immovables&no=4638607
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토지지분 투자 + 용적율 낮은 아파트, 둘 다 좋은 서울 아파트 리스트
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개인적인 기록용. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?
재개발, 재건축 완화는 갈 것 같은데
용적율 (얼마나 높게 올리 수 있느냐) / 토지지분 (대지권)
이쯤 되면 알고 있어도 좋겠지요.
용적률과 토지지분 투자하기 좋은 서울 아파트 추천!
부동산정책이 시장 주도형으로 바뀐다.
*종부세인하. 보유세인하.양도세 중과 손질
*대출규제 완화.
*재건축, 재개발이 활성화 된다 (안전진단 기준의 합리화)
*임대차 3법손질.
1; 노원구 구축 아파트를 보아라
상계주공
*8단지.:PC공법;포래나노원 1062세대 2020.12월
*5단지 :
1987년 840세대 .5층.소형 93.36% 2종. 수익율
*7단지: 1988년 .2646세대 .196.75%.3종105형지분 ;15평
*3단지:1987년 .2213세대. 용적률;178% 24평기준 대지지분 13평 111형 18평.301.302동상업지 창동역개발수혜
창동주공 17;1980세대.1989년.191%
18단지;910세대.1988년.138%.910세대
19단지;1764세대.1990년.164%.창동역.16.46평
4단지;1991년 .151%.1710세대
3단지;1990년.2856세대 175%
*미미삼(미륭 , 미성, 삼호);3930세대 .1986년 .131%.광운대역.20.9평 토지13.85평 23평형 ;토지 14.56평
2.여의도 이 아파트를 주목하라
*서울 아파트:1976년 192세대 194% 상업. 50평.토지지분24평
*시범아파트:1971년 .3종 .1584세대..172% 한강조망.
*삼부 아파트:1975년 .3종. 866세데.187% .38평(토지 지분 21.6평)
3.목동 이 아파트를 보아라
*1.2.3단지(2종. 1단지;26.2평. 2단지28.56평. 3단지 27.86평
*5단지 :1848세대.29.3평.116%.1986년
*. 7단지:ㅣ2550세데 .21.33평.125%.1986년
*9단지:(24.86평).10단지(24.59평)4단지(22.17평0.13단지21.47평.14단지(20.96평)
*5단지 필두로 6.9.11.14단지 재건축 추진중
4. 압구정 한강조망 아파트는 평당 1.5억이상 오른다.
*미성1차: 1982년 322세대. 93% 평균23.39평.
*현대4차: 170세대 .124% .5층
*신현대 9.11.12단지;1982년.1924세대.압구정역, 현대백화점
*현대5차:1977년224세대. 170% 3종.토지21평
*잠실주공 5단지;1978년.3930세대.138%
*올림픽 기자촌:1988년.5540세대..137%.85-212. 23.5-40억
*반포주공(1.2.4주구);1973년 .3590세대.5-6층.72-204;24억-89억.관리처분인가.삼성물산
*3주구 1973년 AID차관.1천만달러
1단지;1490세대;반포디에이치클래스트
[출처] 용적률&토지지분 좋은 서울 아파트 추천! (부동산 스터디’) | 작성자 청운선생재건축에 유리한 조립식 아파트 리스트
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건폐율과 용적률의 의미와 아파트 재건축에서 중요한 이유
부동산에 관심이 있는 사람들은 대부분 건폐율과 용적률의 의미와 차이점들은 기본적으로 알고 계실겁니다.
하지만 관심이 없는 사람들은 어디서 들어본 용어일뿐 자세히 모르는 사람들이 훨씬 많을 것 같네요.
저는 과거에 이런 고민을 한 적이 있습니다.
왜 내가 사는 원룸촌의 건물들은 하나같이 높이가 다 비슷할까?
저 건물에 한층을 더 올리면 월세를 더 받을 수 있을텐데…
동탄에 아파트는 50층짜리도 많은데 서울엔 왜이렇게 없지?
하지만 부동산 공부를 조금만 하면 그 이유를 알 수 있습니다.
모든 땅들은 ‘용도’라는게 지정되어 있습니다. 그 용도에 따라 정해진 용적률과 건폐율을 초과할 수 없습니다.
즉, 땅을 소유하고 있다고 해서 그 땅에 마음대로 건물을 지을 수도 없고 마음대로 층을 올릴 수도 없습니다.
토지 라는 것은 공공재적인 성격이 강하여 그것이 사유 재산이라 하더라도 법에 정한 것들을 지켜야 하는데 그 중 대표적인게 용적률과 건폐율입니다.
[아파트 알고 사자] 용적률 건폐율 쉽게 이해하기
관심 있는 아파트 또는 분양 소식을 접할 때마다 용적률, 건폐율이란 단어를 많이 보셨을 겁니다. 오늘은 용적률 건폐율이 어떤 의미인지 그리고 부동산 투자에 있어 이것이 왜 중요한지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
[아파트 알고 사자] 용적률 건폐율 쉽게 이해하기1. 건폐율이란?
건폐율은 건물 넓이를 결정짓는 수치이며, 전체 토지 면적을 건축물이 그 땅에서 차지하는 토지 면적으로 나눠 계산 합니다. 예를 들어 100㎡ 넓이 땅 가운데서 50㎡에 건물을 지으면 건폐율은 50%(50㎡÷100㎡)가 되지요. 건폐율이 100%가 넘는 건 불가능합니다. 토지보다 넓은 건물을 지을 수는 없으니까요.
그렇다면 건폐율 상한은 얼마일까요? 국토계획법은 최대 90%(중심 상업지역)까지 건폐율을 허락합니다. 다만 주거지역에선 건폐율이 최대 70%, 일반적으론 50% 이하입니다. 한정된 면적에 건축물이 빽빽이 들어서면 채광이나 통풍 등에 있어 삶의 질이 떨어지기 때문입니다. 이 때문에 아파트 단지 사이에서도 건폐율이 낮아 동(棟) 간 간격이 넓은 단지가 인기가 좋습니다.
※ 건폐율 = ( 건축면적 ÷ 대지면적 ) x 100
예시)
– 건폐율이 너무 높다 = 토지 내 건물이 빼곡하게 채워져 있다.
– 건폐율이 너무 낮다 = 토지 내 건물이 거의 없어 토지 공간의 여유가 많다.
– 대지면적 100평, 건축면적 70평일 때 건폐율 70%
2. 용적률이란?
‘기본 대지면적’에 ‘각각의 층’을 전부 더한 것을 말합니다. 즉, 용적률이 100%, 150%, 300%로 숫자가 점점 커질수록 건물의 층수가 높은 것을 의미 합니다.
예를 들어 100㎡의 대지에 건폐율 50%, 용적률이 200%라고 한다면 바닥 건축면적 50㎡에 건물 연면적 200㎡인 4층까지 건축이 가능합니다. 다만 용적률 산정 시 지하층의 바닥면적은 연면적에서 제외되며 지상층의 주차장중 필로티 부분 또한 연면적에서 제외됩니다.
※ 용적률 = [지상창의 연면적(지상층) ÷ 대지면적] x 100
예시)
토지면적 100평, 60평짜리 1~4층 건물일 때 용적률은?
[연면적(240평 = 60평 x 4층) ÷ 토지면적(100평)] x 100 = 용적률 240%3. 용적률 건폐율을 알아두면 좋은 이유 (TIP)
최근 아파트 리모델링이 재건축 대안으로 떠오르는 분위기지만 막상 리모델링 아파트에 투자하려니 재건축과 달리 정보가 많지 않은데요. 실제로 재건축보다 사업 속도가 빠른지, 15층 이상 중층 아파트도 리모델링이 가능한지, 리모델링해도 신축 아파트와 다를 바가 없는지 등 리모델링 투자 전 알아두면 좋을 팁을 알려드리도록 하겠습니다.
리모델링은 준공 15년 이상, 안전진단 B등급 이상 아파트가 대상이 됩니다. 재건축(준공 30년 이상, 안전진단 D등급 이상)보다 조건이 덜 까다로운데요. 1990년대 준공해 재건축 연한까지 10년 이상 남은 아파트 중에서 용적률과 건폐율이 낮은 아파트 단지가 리모델링에 적합하다 고 보시면 됩니다.
용적률이 낮을수록 대지지분이 높아 사업성이 좋으며, 건폐율이 낮은 아파트 단지 역시 별동을 추가로 짓거나 발코니, 다용도실 등을 확장할 수 있어 유리합니다. 하지만 대부분 리모델링 진행 단지는 용적률 200% 이상인데요. 200% 미만일 경우 리모델링보다 재건축을 우선적으로 고려하기 때문입니다.
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– 본 포스팅은 부동산 투자를 권유하거나 추천하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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