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기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준이다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용된다.
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공시가격 현실화에 대한 걱정으로
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개인신고안내 – 양도소득세 – 세액계산요령 – 국세청
국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(아파트/연립주택)” 화면에 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다. 22006. 4. 28.
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 3/2/2021
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공지시가 실거래가 기준시가 시가표준액 차이점에 대해 알고 …
기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준입니다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 …
Source: www.infoday.kr
Date Published: 9/13/2021
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부동산 가격 비교 (실거래가, 공시지가, 시가표준액, 기준시가 …
기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미하는데요, 일정시점을 기준으로 정부에서 고시하는 가격입니다. 공동주택(아파트 등) …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 9/25/2021
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기준시가 공시지가 실거래가 부동산 용어 차이 정리
자신이 거주하는 아파트 혹은 일반 주택의 개별공시지가는 소유주가 아니어도 누구나 확인이 가능합니다. 확인방법은 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 …
Source: insszi.tistory.com
Date Published: 3/18/2021
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공시지가란? 기준시가란? – 써니퍼니의 부동산 이야기
기준시가는 아파트, 연립주택등 부동산을 매매, 상속, 증여 재산의 실거래가를 확인할수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준으로 적용하기 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 5/23/2021
View: 3429
아파트 실거래가·공시가격·시가표준액·기준시가 차이점과 조회 …
아파트 청약에 당첨돼서 집을 사면 취득세와 보유세가 나오고, 집을 팔면 양도소득세가 부과됩니다. 집을 보유하거나 매매할 때 세금이 부과되죠.
Source: happyyard.tistory.com
Date Published: 3/10/2022
View: 244
건축물 시가표준액 조회 < 시가표준액 조회 < 지방세정보 - 위택스
매년 1월1일 기준자료이며, 수시조정기준에 따라 시가표준액이 변경될 수 있습니다. * 해당조회 결과는 당해연도 재산세 산출지수를 활용한 금액이므로 취득세 과세표준 …
Source: www.wetax.go.kr
Date Published: 6/24/2021
View: 2774
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주제에 대한 기사 평가 아파트 기준 시 가
- Author: 부동산쇼
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- Date Published: 2019. 12. 24.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=a-ZMI9_OCLY
기준시가, 공시지가, 실거래가, 시가표준액의 차이점은?
공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격이다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
1. 표준공시지가
우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능하다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시한다.
이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가이다. 매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능하다.
표준공시가 열람하는 곳 : www.molit.go.kr
2. 개별공시지가
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격이다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞다. 개별공시지가는 국세, 지방세 부과기준이 되며 수용보상금, 개발부담금 등의 기준으로 사용되므로 지역주민의 재산과 관계가 깊다고 할 수 있다.
이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말한다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부른다.
* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함 (적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2020년 8월 5월에 양도한 경우 – 취득당시 기준시가 (취득가액) ⇒ 1991. 6. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 2) – 양도당시 기준시가 (양도가액) ⇒ 2020. 5. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 31)
＜ 양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분) ＞
아래 산식과 같이 ’90. 8. 30. 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다.
* ’84. 12. 31. 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 ’85. 1. 1.을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “’85. 1. 1.현재의 토지등급가액”을 말합니다.
＜ 토지등급가액의 계산 ＞
토지등급가액이란 토지대장상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급 (없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.
(적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우 → 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡
＜ ’90. 8. 29.이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례 ＞
(예) 취득당시 토지 기준시가 계산자료 토지 취득일 : ’87. 9. 1. ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡ 토지등급조정 ’87. 7. 1. 207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡) ’88. 7. 1. 209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡) ’89. 7. 1. 210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡) ’90. 1. 1. 211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)
취득당시 토지 기준시가 계산자료 (답) 취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)
= 600,000원 × 108,000원 / 〔(125,000 + 131,000) ÷ 2
＜ 토지등급가액표 ＞
공지시가 실거래가 기준시가 시가표준액 차이점에 대해 알고계신가요?
공지시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액 차이점에 대해 얼마나 알고 계신가요?
우리가 부동산을 사고 팔때 아파트나 매물의 가격을 보면 공시지가와 실거래가, 기준시가, 시가표준액 등 여러가지 부동산 용어에 대해 듣게 됩니다.
각 용어마다 개념도 다르고, 세금마다 기준되는 금액이 다르기 때문에 부동산을 보유하신 분이라면 확실히 알아두면 도움이 됩니다.
오늘은 비슷하지만 다른 용어인 공시지가와 실거래가, 기준시가, 시가표준액과 함께 공시지가와 실거래가 차이는 어느정도인지 알아보겠습니다.
공시지가란 ?
공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의
단위면적당 가격을 말합니다.
공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격입니다.
공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.
1. 표준공지시가란?
우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능합니다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시합니다.
이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가입니다.
매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능합니다.
표준공시가 열람하기 www.molit.go.kr
2. 개별공지시가
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격입니다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞습니다.
이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말합니다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부릅니다.
실거래가란?
실거래가는 실제 사고자 하는 사람이 매수한 실제 매매가를 말합니다.
우리 아파트 가격이 5억에 거래되었다고 하면 실거래가는 5억으로 실제 아파트를 사고 파는 사람들 간에 형성되는 아파트의 매매가격입니다.
부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데 그 신고되는 가격이 실거래가입니다.
실거래가 기준은 아파트를 사는 사람의 매매기준일이 실거래가 기준은 아니고 매수자가 100% 매수금을 다낸 잔금일, 소유권 이전 기준일입니다. 매매기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우 2개월 이상인 경우도 있어 실거래가를 소유권 100% 이전 기준일은 보는 것입니다.
실거래가는 양도소득세의 기준
2006년 1월부터 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 거래나 토지 등의 매매계약시 반드시 관할 구청에 신고를 해야 합니다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우 과태료가 부과됩니다.
실거래가는 해당 지역의 특성이나 상황, 호재 등이 반영되어 변화하기때문에 흐름을 파악하는 데 많이 사용되고 있습니다. 실거래가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 됩니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기 http://rt.molit.go.kr/
기준시가란?
기준시가는 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금부과 기준이 되는 가격을 말합니다.
국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격으로 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회워권 기준시가가 있습니다.
기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준입니다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용됩니다.
따라서 양도, 상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 정당하다고 인정되는 경우에는 기준시가가 적용되지 않습니다.
기준시가 조회 바로가기 https://www.hometax.go.kr
시가표준액이란?
시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미합니다.
지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 대한 법률에 따라 공시된 가액입니다.
취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세 과세표준이 되는 것이 시가표준액이라고 생각하시면 쉽습니다.
개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장, 군수 도는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액합니다.
공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격등을 고려하여 시장, 군수가 산정합니다.
부동산 가격 비교 (실거래가, 공시지가, 시가표준액, 기준시가, 시가)
우리가 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 시가 인데요. 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 등 같은 부동산에 대해서는 다른 이름의 다른 가격이 있어 우리를 헷갈리게 합니다.
오늘 상가건물매매 충무로 태양부동산에서 헷갈리는 부동산 가격들에 대해 정리해보고, 각각의 가격을 알 수 있는 사이트를 소개해 보도록 하겠습니다.
아래의 순서로 소개할게요. 클릭하시면 해당 주제로 바로 가실수 있습니다.
1. 시가(시세)
시가란 시장에서 거래되는 가격입니다.
현재의 부동산 시세를 반영하는 가격입니다. 어느 건물이 얼마다, 아파트가 얼마다 할때 가격을 말하지요.
부동산의 수요와 공급 등에 의해 결정됩니다.
2. 실거래가
2006년1월부터 부동산을 거래했을 때는 부동산 매매계약이 체결된 날로부터 일정기간내에 실거래가를 신고하도록 하는 제도가 시행되어졌는데요.
*실거래가신고제도 : 부동산이 거래될때는 거래당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 60일 이내에 실제 거래된 가격을 시장,군수,구청장 에게 공동으로 신고해야 합니다. 실거래가 신고 위반시는 과태료 또는 중개업등록취소 혹은 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다.
실거래가 신고시, 신고된 가격이 실거래가인데요, 양도소득세 산정기준이 되게 됩니다.
실거래가의 경우 국토교통부 실거래가 시스템에서 실제 거래된 부동산의 가격을 바로 확인하실 수 있어요.
☞ 국토교통부 실거래가 공개시스템 (클릭시 이동)
3. 기준시가
기준시가는 국세청에서 세금부과시(국세) 사용하는 지표입니다.
종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세의 기준이 되는 것이 기준시가입니다.
기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미하는데요, 일정시점을 기준으로 정부에서 고시하는 가격입니다.
공동주택(아파트 등) 은 4월, 일반주택( 연립,다세대 등)은 1년에 한 차례, 오피스텔 및 상업용 부동산은 매년 12월말 에 국세청에서 고시합니다.
기준시가는 국세청에서 확인하실 수 있는데요.
국세청홈텍스에 가셔서 비회원전용, 기준시가 조회에서 확인 하실수 있습니다.
☞ 국세청 기준시가 확인 (클릭시 이동)
국세청기준시가조회
4. 공시지가
공시지가는 자치단체나 국세청이 부과하는 각종 세금 및 부담금 부과의 기초자료롤 활용되는 가격입니다.
공시지가는 건축물을 제외한 순수한 땅값만을 의미하며, 표준지공시지가와 개별공지시가 2가지로 나뉘게 됩니다.
표준지공시지가는 대표성이 있는 토지를 골라 단위면적당 가격을 조사하여 국토부장관이 1월1일 공시하게 됩니다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준 각 지방자치단체에서 감정평가사의 도움을 받아 책정한 개별토지의 단위면적당 가격입니다.
실제 거래되는 가격과는 차이가 있는데요. 시가의 약 60∼70% 수준인데요. 정부의 의지로 해마다 높아지고 있습니다. 올해도 많이들 놀라셨지 싶습니다.
☞ 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 (클릭시 이동)
5. 시가표준액
시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세 과표계산 기준이 되는 가격입니다.
또한 국민주택채권의 부과기준이 되며, 위반건축물 강제이행금 계산에서도 시가표준액이 기준이 됩니다.
행정자치부에서 지방세를 부과하기 위해 부동산가격을 고시하게 되는데요.
시가표준액은 위택스에서 조회가 가능합니다. 위택스사이트에서 메뉴> 지방세조회 에서 확인하실수 있어요.
☞ 위택스 (클릭시 이동)
위택스시가표준액조회
궁금한게 있으시면 언제든 문의주세요.
기준시가 공시지가 실거래가 부동산 용어 차이 정리
부동산에 많은 관심을 갖다 보면 다양한 부동산 과련 용어들로 인하여 어려움을 느낄 때가 많습니다. 마음먹고 부동산 공부를 하고 싶지만 다양한 용어들 때문에 이해가 힘든 경우가 많은데요.
국민들이 가장 헷갈리는 용어 중 하나가 바로 기준시가 공시지가의 개념이 아닐까 생각합니다. 자세히 파고 들어가면 표준시가, 실거래가 등의 더 많은 용어들도 있는데요. 거두절미하고 전문가가 아닌 일반인으로서 기본적으로 알아두면 좋을 만큼의 용어에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.
기준시가 공시지가 차이
물론 욕심이 있는 사람들이라면 보다 자세하게 알고 싶어 하지만 그렇게 까지 알려고 하다간 오히려 머리만 아플 수가 있으니 참고하시기 바랍니다.
부동산 거래를 한 번이라도 해본 사람들이라면 기준시가 공시지가, 실거래가, 시가표준액, 공시 가격이란 말을 한 번쯤 들어본 적이 있습니다. 단어의 의미만 살펴보면 실거래가는 그 의미가 와 닿지만 공시지가 기준시가는 조금 헷갈릴 수도 있습니다.
◈ 실거래가
실거래가란 말 그대로 자신이 부동산을 취득하는 데 있어 실제로 지불한 가격을 의미 합니다. 실제 거래한 금액이 실거래가 인 셈이죠. 실거래가는 양도세 및 취득세 부과 시 산정기준이 되며 실거래가를 낮은 금액에 취득하고 높은 금액에 매도하게 되면 그만큼의 양도 차익을 많이 낼 수가 있습니다. 실거래가는 자신이 지불한 금액이라고 생각하면 됩니다.
취득세 : 재산권을 취득하는 데 있어 부과되는 세금
양도세 : 재산권을 양도하면서 발생하는 양도차익에 부과되는 세금
◈공시지가
공시지가란 무엇일까요? 한마디로 말하면 공시지가는 순수한 땅값 이라고 생각하는 것이 이해하기 가장 쉽습니다. 땅이라고 모두 가격이 동일하지 않습니다. 역세권 주변 땅이냐, 한강변 앞이냐에 따라 가격이 달라지기 마련입니다. 이러한 공시지가는 표준지공시지가와 개별지공시지가로 구성되어 있습니다.
한 가지 궁금한 점이 전국의 땅을 하나하나 가격을 책정하기가 과연 쉬울까요? 그렇지는 않습니다. 전국의 땅값을 메기기 위해서는 많은 인력과 시간이 필요하고 시간이 경과함에 따라서 가격이 상승되기 때문에 상승분이 반영되지 않을 수가 있습니다. 특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 실질적으로 많은 차이를 보일 수도 있는 법이요. 이러한 유로 공시지가산정은 1년에 한 번씩만 하는 것입니다. 그리고 그 기준일은 1월 1일입니다.
◈공시지가 산정방법
공시지가를 산정하는 방법은 전국에 있는 2700만 필지의 토지 중에서 대표성이 있다고 생각하는 50만 필지만 추려서 산정하고 있습니다. 이는 전국의 모든 땅을 실질적으로 평가하기가 어렵기 때문입니다. 이렇게 대표성 있는 50만 필지를 면적(㎡) 당 산정한 금액을 바로 표준지공시지가라고 합니다.
표준공시지가 예
주소지를 입력 후 표준지공시지가를 검색하면 위와 같이 해당 지역의 땅값이 ㎡당 얼마씩 되어 있는지 알 수 있습니다. 같은 잠실 송파구 석촌동이라고 해도 ㎡당 공시지가가 15,300,000원, 5,920,000원, 5,520,000원 인 것을 알 수 있습니다. 이 말은 노른자위 땅일수록 표준지공시지가 역시 높다는 것을 나타내고 있습니다.
반면 개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 지역에 따라서 각각 평가한 면적(㎡) 당 토지의 가격 을 의미합니다. 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 가격을 면적당으로 측정한 것이라 할 수 있습니다. 자신이 거주하는 아파트 혹은 일반 주택의 개별공시지가는 소유주가 아니어도 누구나 확인이 가능합니다. 확인방법은 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 사이트 에서 가능합니다.
개졀공시지가 예
◈시가표준액
개별주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격, 토지의 개별공시지가가 공시되어 있는 경우 시가표준액과 공시 가격은 동일합니다. 1 주택 보유자 종합부동산세(종부세)의 경우 공시 가격 9억 원 초과 주택에 대해서 부과가 된다. 여기서 말하는 공시 가격은 실제 부동산 취득 당시 지불한 금액이 아닌 정부에서 조사해서 측정한 가격이다. 보통 실거래가 기준 60% 정도로 측정된다.
실제 거래가 되는 가격에 비해 저평가되어 있다 보니 고가의 주택을 보유하지 않는 이상 종합부동산세 부과대상에 포함되지 않는 경우가 많다. 정부에서 공시지가를 90%까지 올린다고 발표한 방침은 이러한 공시 가격의 상승은 물론 종부세 대상자가 많아지는 것을 의미한다.
시가표준액은 취득세, 재산세, 등록세, 종합토지세 등 지방세의 과세기준이 된다.
자신이 살고 있는 집의 공시지가를 확인하고자 할 때는 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 홈페이지에서 확인이 가능하다. 부동산 취득 시 혹은 종합부동산세 과세기준이 되는 공시 가격은 혹은 시가표준액은 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 단독주택에 따라서 확인하는 방법이 다르다.
아파트, 연립주택, 다세대의 경우 공동주택 공시 가격 을 통해서 확인할 수 있다. 서울 전용면적 84㎡ 아파트임에도 불구하고 실제 거래가 되고 있는 가격에 비하여 낮게 책정되어있는 공시 가격을 알 수 있다.
서울에 위치한 전용면적 84㎡ 공동주택 공시가격 예
단독, 다가구, 다중주택의 경우 개별 단독주택 공시 가격 을 통해서 확인할 수 있다.
◈ 부동산 공시 가격 알리미 바로가기
서울에 위치한 개별 단독주택 공시가격 예
많은 사람들이 집의 구조가 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 빌라 등의 구분 방법에 대해서 잘 모르고 있다.
자신이 사는 집이 빌라인지, 연립인지, 다가구인지, 다세대인지 이러한 집의 분류는 다음 시간에 설명하도록 하겠다.
◈ 기준시가
순수 땅에 대한 가격을 측정한 것이 공시지가였다. 반면 기준시가는 해당 토지 위에 지어진 건축물을 포함한 감정가액을 메긴 것을 의미합니다. 기준시가는 국세청이 직접 지정도 가능한데 투기가 우려되는 지역의 국세에 부과하는 국세의 기준이 되는 가격을 말합니다.
기준시가의 경우 부동산 양도 시 거래된 이력이 없거나 혹은 수십 년 전의 거래로 인하여 자료가 없는 경우 국세청에서 세금 부과 시 참고자료로 사용되는 기준입니다.
😊 종합하면 공시지가의 경우 순수 땅에 대한 가격을 메겨놓은 것을 말합니다.
이때 공시지가는 전국의 땅을 일일이 조사할 수 없기 때문에 대표 필지를 추려서 산정하게 되는데 이 가격은 표준지 공시지가라고 합니다. 개별지 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 측정한 개별 토지의 면적당 가격입니다.
기준시가는 땅 위에 지어진 건축물의 감정가액까지 감정 평가한 것을 나타냅니다. 이렇게 이해를 해보시는데 도움이 되시길 바랍니다.
공시지가란? 기준시가란?
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부동산에 관계된 용어들 가운데는 많은 비슷한 단어들이 있습니다.
부동산 자체가 큰 돈이 오가는 문제이기 때문에 단어들의 의미를 잘 이해하지 못한 상태에서 거래를 한다면 손해를 볼수 있기 때문에 정확한 의미를 알고 거래를 하는 것이 중요합니다.
오늘은 그중에서 공시지가와 기준시가라는 말의 알아보겠습니다.
많이들 들어보셨을 텐데요 정확한 의미를 한번 알아보겠습니다.
먼저 공시지가에 대하여 알아보겠습니다.
공시지가란 부동산중에서 건축물은 제외한 순수한 토지의 가격만을 이야기하는 것입니다.
국토부 장관이 전국적으로 50만필지에 해당하는 표준지를 조사 평가하고 이를 공시한 단위면적당 가격을 말하는 것입니다.
공시지가가 중요한 이유는 공시지가로 각종 세금의 기준이 되는 자료이기 때문입니다.
양도소득세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개별부담금, 택지초과소유부담금 등 각종 세금의 과세기준이 됩니다.
공시지가의 확인을 위한 열람은 표준지가 속한 시군구에서 확인이 가능하고 이의가 있을경우 공시일로부터 30일 이내에 국토부 장관에게 서면이의신청을 할수 있습니다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눌수 있습니다.
* 표준지공시지가란?
전국의 모든 토지에 대한 가격을 정할수 없어 표준지를 선정해 이 지역의 토지가격을 정한것입니다.
매년 1월1일에 토지에 대한 적정가격을 평가하는 것으로 이후에 개별공시지가의 산정기준으로 쓰는 것입니다.
표준지공시지가의 산정을 위해서 표준지를 정하기 위해서 토지이용상황과 주변환경, 그밖의 자연적 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지를 선정하여 이를 표준지로 정합니다.
표준지공시지가에는 표준지의 지번, 단위면적당가격, 면적 및 형상, 이용상황등이 공시되고 이의가 있을경우 공시일로부터 30일이내에 서면으로 국토부 장관에게 이의 신청할수도 있습니다.(민원24에서도 신청가능합니다.)
* 개별공시지가란?
표준지공시지가외 나머지 토지에 대한 지자체에서 감정평가를 통해 정한 토지의 가격입니다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 매년 5월에 시장, 군수, 구청장이 산정해서 발표를 합니다.
개별공시지가는 각종 국세, 지방세의 부과기준으로 그 기준일은 1월1일입니다.
국세와 지방세의 기준이 되므로 개별적으로 토지의 소유자가 관심을 가져야 하는 부분입니다.
개별공시지가 산정시 토지의 특성을 조사해서 발표하는데, 토지특성조사항목중 토지의 용도, 즉 주거용, 상업용의 항목과 도로, 교통조건, 토지이용규제사항등이 토지가격 결정에 중요한 요소가 되는 것입니다.
개별공시지가는 가격배율 * 표준지 공시지가로 정해집니다.
개병공시지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계인은 개별공시지가 결정일로부터 30일이내에 시장, 군수, 구청장에게 재조사 청구를 할수 있습니다.
이번에는 기준시가에 대하여 알아보겠습니다.
기준시가란 무엇일까요?
토지와 건물까지 포함한 전체 부동산재산에 대한 감정가액입니다.
기준시가는 아파트, 연립주택등 부동산을 매매, 상속, 증여 재산의 실거래가를 확인할수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준으로 적용하기 위해 국세청장이 매년 실거래가의 70~80%수준으로 산정하여 고시하는 가격입니다.
기준시가는 공동주택 기준시가, 건물기준시가(오피스텔, 상가3000제곱미터이상 또는 100호 이상의 건물, 일반건물)골프회원권등 기준시가로 분류됩니다.
* 건물기준시가란?
건물시준시가는 일반용건물기준시가와 상업용건물기준시로 구분됩니다.
국세청장은 토지와 건물 가액을 일괄 평가하여 고시하는 주택, 오피스텔, 상업용건물(일정규모이상)을 제외한 개별공시하지 않은 일반 건물에 대하여 양도, 상속, 증여시 과세부과의 기준으로 활용되는 기준시가 산정방법에 관한 사항을 매년 1월1일 기준으로 고시하며 기준시가의 가격조사일은 9월1일이며 12월말에 발표합니다.
* 주택공시가격이란?
주택공시가격이란 표준단독주택 공시지가, 개별단독주택 공시지가, 공동 주택 공시가격으로 나눌수 있습니다.
주택은 통상 실거래가격의 50~80% 수준이며 재산세와 종부세의 산정기준으로 활용됩니다.
1. 표준단독주택 공시가격.
매년 1월1일 기준 국토교통부에서 산출 2월에 공시합니다.
시장에서 통상적인 거래가 이루어지는 주택을 선정하여 표준단독주택 가격을 결정하며 이기준으로 개별주택의 가격을 지자체장이 발표합니다.
2. 개별 단독주택 공시가격.
국세와 지방세의 부과기준이며 실거래가 신고가격의 기준으로 봅니다.
3. 공동주택 공시가격.
아파트, 연립, 다세대, 주택등을 그 토지와 건물을 일괄적으로 적정한 가격으로 공시를 하는 것을 말합니다.
한국감정원이 실제조사를 하여 국토교통부가 4월말에 공동주택공시가격을 발표합니다.
이의가 있으면 공시일로부터 30일이내에 이의신청설르 시, 군, 구나 한국감정원에 제출하여야 하며 만약 1월과 5월 상이에 신축, 증축, 대수선등의 사유가 발생한 경우 6월1일 가격을 기준으로 9월말에 한번더 공시하기도 합니다.
이상으로 공시지가와 기준시가에 대하여 알아보았습니다.
공시지가나 기준시가 높다는 것은 그만큼 부동산 가치를 인정받는다고 생각하시면 됩니다.
간혹 주변과 너무 차이가 난다면 정정을 신청하셔서 소중한 부동산의 가치를 인정받기 바랍니다.
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아파트 실거래가·공시가격·시가표준액·기준시가 차이점과 조회하는 방법
아파트 청약에 당첨돼서 집을 사면 취득세와 보유세가 나오고, 집을 팔면 양도소득세가 부과됩니다. 집을 보유하거나 매매할 때 세금이 부과되죠. 또 주택을 상속받거나 증여받은 경우에도 상속세와 증여세를 내야 합니다. 그런데 잘 보면 주택 가격으로 세금이 부과되는데, 기준이 되는 주택가격이 조금씩 다릅니다. 어떤 곳은 공시가격으로 계산하고, 다른 경우에는 시가표준액, 기준시가, 실거래가가 기준 이 됩니다. 명칭뿐만 아니라 적용기준도 달라 지금 내가 계산하고 있는 게 맞는 건지조차 모를 때가 많은데요. 각각 어떤 의미로 쓰이며, 어디서 조회하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 실거래가
실거래가란 각종 부동산이 실제로 거래 금액입니다. 주택 거래시 계약서를 쓸 때 판매한 사람과 구입한 사람이 실제로 주고받은 금액이 실거래가입니다. 통상 우리 집 얼마라고 이야기하는 집값을 실거래라고 생각하면 됩니다. 실거래가는 집을 거래한 가격이므로 거래 시 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됩니다. 우선 집을 사면 취득세가 나오는데, 실거래가에 취득세율을 곱해 산정된 금액을 취득세로 냅니다. 그리고 집을 팔면 이익을 본 금액만큼의 양도소득세 를 내야 합니다.
아파트나 주택 등을 거래하면 매매된 실거래가를 반드시 신고해야 합니. 매매 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다. 예를 들어 아파트 매매 계약서를 작성하면 매매금액이 나오고, 최초의 계약 체결일이 작성하는데 그 계약 체결일로부터 30일 내에 매매대금에 대해 신고를 해야 합니다. 신고 후 실거래가 신고필증을 받아야지만 소유권 등기이전이 가능합니다. 실거래가 조회는 국토교통부 공개시스템에서 확인 가능합니다.
아파트 공시가격
공시가격이란 보유세를 부과하기 위해 정부가 매년 부동산(토지+건물) 가격을 조사하고 책정한 금액입니다. 굳이 주택을 사고팔지 않고 단순 ‘보유’만 해도 주택 가격을 따질 때 사용 합니다. 바로 종합부동산세나 재산세 등의 보유세를 계산할 때 공시가격을 활용합니다. 그리고 세금뿐만 아니라 기초연금이나 건강보험료 등에서 활용되는데, 국민들의 부담을 줄이기 위해 통상적으로 실거래가보다 낮게 책정됩니다.
보유세 = 공시가격 × 공정시장가액비율
보유세를 계산할 때도 국민들의 부담을 줄이고자 공시가격에서 공정시장가액비율을 곱합니다. 예를 들어 재산세를 계산할 때는 공시가격의 60%에 대해서만 세금을 부과 합니다. 공시가격은 토지와 건물로 나뉩니다. 토지에 대한 공시가격을 공시지가, 건물에 대한 공시가격은 주택의 공시가격이라고 합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
부동산 공시지가
공시지가란 정부에서 세금을 부과할 때 기준을 삼는 금액입니다. 건물을 제외한 땅에 대해서만 가격을 책정합니다. 양도세, 상속세, 증여세, 토지보상 수용 등의 과세기준을 정하기 위해 매년 1월 1일이 되면 전국의 토지 공시가격을 발표합니다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 구분됩니다.
표준지공시지가 : 전국 50만 필지의 표준지를 정해 단위당 가격 공시
개별공시지가 : 표준시공시지가를 기준으로 전국 3200만 필지의 개별공시지가 산출
토지보상금 등의 각종 부동산세 산정 기준
토지가 규격화되어 있지 않기 때문에 기준이 없어, 기준이 되는 토지를 표준지공시지가로 표현합니다. 표준지공시지가는 전국적으로 50만필지에 해당하는 표준지를 정해 단위당 가격을 공시합니다. 그리고 표준지를 기준으로 토지 개별의 공시가격을 측정하는데 그것을 개별공시지가 라고 합니다. 전국의 3200만 필지에 대해 개별공시지가를 산출하는데, 세금부과기준이 됩니다.
주택 공시가격
주택에는 일반 단독주택이 있고, 아파트나 빌라 등의 다세대 공동주택이 있습니다. 토지와 마찬가지로 주택의 경우에도 표준화가 되어 있지 않기 때문에, 기준이 되는 표준주택 가격을 정합니다. 그리고 표준주택 가격을 기준으로, 각각의 개별주택 가격을 산정해 세금을 부과합니다.
단독주택가격 : 표준주택가격을 기준으로 개별주택에 대한 적정가격을 산정
공동주택가격 : 아파트, 연립주택 , 다세대에 대한 적정가격 산정
각종 부동산세, 건강보험료, 기초연금 산정 기준 ※ 아파트, 연립주택, 다세대주택, 빌라 차이점이 무엇인가요? : 공동주택은 한 건물에 두 가구 이상이 독립적인 주거생활이 가능한 주택을 말합니다. 여기서 층수가 5층 이상이면 아파트로 분류됩니다. 그리고 연립주택이란 4층 이하의 공동주택인데, 한 동의 바닥면적이 660㎡를 초과해야 합니다. 만약 660㎡를 초과하지 못하면 다세대주택으로 분류됩니다. 통상적으로 사용되는 빌라인 경우 연립주택이나 다세대주택에 포함됩니다.
공동주택 가격의 경우 아파트를 보면 알 수 있듯이 이미 표준화가 되어 있어 기준을 따로 정하지 않아도 됩니다. 그래서 적정 가격을 바로 산정할 수가 있고 마찬가지로 아파트에 대한 세금 부과시 기준으로 활용됩니다.
공시가격은 국토교통부 홈페이지를 통해 지역 설정만 하면 쉽게 조회해 볼 수 있습니다. 홈페이지에서 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택이나 다세대주택, 연립주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 선택해서 조회하면 됩니다.
기준시가와 시가표준액이 공시가격과 다른가요?
기준시가, 시가표준액, 공시가격은 같은 의미로 봐도 무방합니다. 기준시가는 지방세 기준이 되고, 시가표준액은 국세 부과시 기준이 됩니다.
구분 기준시가 시가표준액 활용 지방세 국세 적용 취득세, 면허세, 재산세 등 양도소득세, 상속세, 증여세 등
그럼 왜 헷갈리게 종류를 나눠놨을까요? 쉽게 말해서 공시가격은 공시된 가격이 있는 거고, 기준시가나 시가표준액은 공시된 가격이 없어 알 수가 없을 때 활용됩니다. 무슨 말인지 이해가 좀 안 될 수 있는데, 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
오피스텔 기준시가
아파트와 달리 오피스텔이나 빌딩 등의 상업용 건물은 공시가격이 없습니다. 이런 건물도 보유세를 부과해야 하기에 국세청은 별도로 ‘기준시가’ 가격을 적용합니다. (이제 조금 이해되셨죠?)
▣ 기준시가가 적용되는 기준
국세청 세금 납부하는 경우
양도소득세를 미신고했거나 다르게 신고한 경우
상속세나 증여세 과세 시 상속 및 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우
실거래가 증명이 어려운 경우
기준시가는 국세청에서 세금 부과 시 기준이 되는 금액인데요. 매매, 상속, 증여 시 부과되는 세금도 기준이 됩니다. [‘가족 간 증여재산 증여세율’ 참고] 또 실거래가 증명이 어려운 경우에도 기준시가를 기준으로 세금을 부과합니다.
홈택스 기준시가 조회하는 법
기준시가 조회하는 법은 간단합니다. 홈택스에 본인인증 후 [조회/발급] 메뉴에서 [기타조회-기준시가 조회]를 하면 됩니다.
건축물 시가표준액
시가표준액이란 지방자치단체(지자체)에서 지방세를 부과 하기 위해 고시하는 부동산 가격입니다. 앞서 말했듯이 시가표준액은 공시가격과 같은 의미입니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별단독주택 가격과 공동주택 가격이 시가표준액이 됩니다. 하지만 공시가격이 없는 건축물이나 회원권, 선박 등은 행안부나 지자체 기준에 따라 시가표준액을 산정합니다.
등록세, 취득세, 종합토지세, 재산세 등의 지방세 과세표준이 됩니다. 일반 매매 시 발생하는 취등록세는 실거래가를 기준으로 책정되며, 매년 납부하는 재산세 등은 시가표준액을 기준으로 부과됩니다. 시가표준액 조회는 거주 지역에 따라 다릅니다. 서울은 이택스를 통해 조회 가능하며, 그 외 지역은 위택스를 통해 조회할 수 있습니다.
요약정리
부동산 가격을 결정하는 용어에 대해 정리해 봤습니다. 공시가격은 말 그대로 과세의 기준이 되는 금액을 공시한 금액입니다. 공시가격과 동일한 의미로 사용되는 기준시가와 시가표준액도 있습니다. 공시가격이 모두 공시되어 있다면 공시가격, 기준시가, 시가표준액 가격은 동일합니다. 하지만 주택 가격이 공시가 안되어 있다면 기준시가와 시가표준액을 활용합니다. 그래서 기준이 다른 것입니다.
정리하면 이렇습니다. 취득세와 양도세를 계산할 때는 ‘실거래가’를 봅니다. 그리고 아파트나 주택을 보유할 때 부과되는 보유세는 ‘공시가격’을 기준으로 계산됩니다. 그런데 실거래가나 공시가격이 없으면 ‘기준시가’로 계산합니다. 조회방법은 위에서 링크를 해드렸으니 참고하시고요. 오늘도 도움이 되셨다면 많은 곳에 공유해주시면 감사하겠습니다.
지방세정보 > 시가표준액 조회 > 건축물 시가표준액 조회
건물용도필수항목
선택 전문하숙집 단독주택 단독주택창고 단독주택(건축물분) 다가구주택 다가구주택창고 다가구주택(건축물분) 아파트 아파트주택(건축물분) 연립주택 연립주택(건축물분) 다세대주택 다세대주택(건축물분) 사원아파트 기숙사 다중주택 사원아파트주택일반건물 여인숙 전업민박 공장기숙사 기숙사일반건물 외국인관광도시민박(관광진흥법상 관광편의시설) 도시형 생활주택 기타 주거용건물 유흥주점 유흥주점및 이와 유사한것 가족호텔 및 휴양콘도미니엄 호텔 별장 관광호텔(특1.2등급) 관광호텔(1등급이하) 수상관광호텔 한국전통호텔 대형마트 백화점 쇼핑센터 기타대규모점포 전문점 투전기업소 카지노업소 일반목용장(연면적 3,000㎥ 이상) 일반병원 의원 한의원 종합병원 치과병원 한방병원 정신병원 요양병원 격리병원 치과의원 침술원 접골원 사무실(각종사무실용 건물)등 견본주택(모델하우스) 공장사무실 의식시설 금융업소 사무소 부동산중개사무소 결혼상담소 소개업소 출판사 예식장 장례식장 주유소 및 석유판매소 기타 위험물저장 및 처리시설 액화석유가스충전소·판매소·저장소 위험물제조소·저장소·취급소 액화가스취급소·판매소 유독물보관·저장·판매시설 고압가스충전소·판매소·저장소 도료류판매소 도시가스제조시설 화약류저장소 주유소의 캐노피 약국 사진관 독서실 학원(무도학원제외) 상점등 산후조리원 및 안마원 노래연습장 표구점 장의사 비디오물감상실 동물병원 총포 판매소 등 자동차매매장 운전학원 정비학원 청소년게임제공업의 시설 일반게임제공업의 시설 인터넷컴퓨터게임 시설제공업의 시설 복합유통게임제공업의 시설 안마시술소 기타 판매 및 영업시설 고시원 박물관 미술관 영화관 극장 관람장 등 집회장 등 전시장 등 기원 연예장 음악당 서커스장 비디오물소극장 경마장 경륜장 경정장 자동차경기장 공회장 회의장 경마·경륜·경정 장외발매소 및 전화투표소 과학관 문화관 체험관 기념관 산업전시장 박람회장 기타 관람장 공연장 등 휴게음식점 일반음식점 단란주점 제과점 무도장 무도학원 서점 유원시설업소(관광진흥법에 의한) 관광진흥법에의한 유원시설 기타 유사한것 일반목욕장(연면적 1,000㎥ 이상 3,000㎥ 미만) 이용원 세탁소 미용원 여관(모텔포함) 펜션(관광진흥법상 관광편의시설) 한옥체험시설(관광진흥법상 관광편의시설) 골프장 스키장 자동차경주장 승마장 종합체육시설업 방송국 전신전화국 촬영소 통신용시설 학교 직업훈련원 도서관 연구소 청소년수련원 아동관련시설 교육원(연수원) 청소년문화의집 청소년특화시설 유스호스텔 청소년수련관 청소년야영장 기타 사회복지시설 및 근로복지시설 기타수련시설 교회 성당 사찰 기도원 수도원 기타종교집회장 수녀원 봉안당(종교집회장내) 노인복지시설 체육시설의설치이용에관한법률에의한시설(용도번호 22이외의 경우) 조산원 일반목욕장(연면적 1,000㎥ 미만) 재래(전통)시장 도매시장 공장 창고 공장사무실 공장(복리후생용) 발전시설 변전소 원자력발전시설(원자로) 원자력발전시설(터빈) 원자력발전시설(보조) 원자력발전시설(핵폐기물저장) 하역장 물류터미널 집배송시설 기타공장시설 세차장 폐차장 주차전용시설(복합건물의차고포함.주택의차고제외) 주차장 (대형판매점)내의주차장 대규모점포로 차량관련시설(층감산제외) 차량관련시설(고층,연면적가산제외) 검사장 정비공장 공항시설 항만시설 철도시설 여객자동차터미널 지하대피소(주택의지하실제외) 무선기지국 동물원 수족관 사우(재실, 정각 포함) 양수장 경주용마사 식물원 간이 TV 중계소 도축장 도계장 종묘배양시설 화초 및 분재 등의 온실 기타 식물관련시설 가축용운동시설 인공수정센터 관리사 동물검역소 실험동물사육시설 분뇨처리시설 고물상 폐기물처리시설 및 폐기물감량화시설 전업농어가주택 농어가주택(건축물분) 농어가주택창고 광산주택 봉안당(종교시설에 해당하는것제외) 화장시설 기타묘지관련시설 노인주거복지시설 및 경로당 고아원 기타 이와 유사한 복지시설 축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 포함) 작물재배사 건조장 가축시설(퇴비장,가축용창고,가축시장) 전업농어가 창고 가금사 농막 잠실 기타농업생산시설 사무용 오피스텔 주거용 오피스텔 차고(영업시설내의 차고) 차고(이외의 차고)
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