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경매 권리분석 쉽게 하는 방법 (권리분석 요약정리) : 네이버 블로그
권리분석을 4단계로 나눠서 체크한다면 빠뜨리는 부분 없이 꼼꼼한 검토가 가능해 … 법원경매 권리분석 <지분경매>지분매각물건에 대해 알아보자.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 11/13/2021
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[정충진의 경매 따라잡기]복잡한 권리분석? ‘물건명세서’에 답 있다
경매의 권리분석은 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지, 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지 분석하는 작업 …
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Date Published: 5/8/2022
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부동산경매에서의 권리분석의 방법과 기술 – 월간 건축사
권리분석이란 낙찰 받은 사람이 인수하는 부담이 무엇인지를 법적으로 분석하는 것을 말한다. 법에서는 부동산 위의 등기된 권리 또는 공시되지 아니한 …
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Date Published: 3/12/2021
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권리분석 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전
권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차이다. 권리분석을 …
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권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?
경매에 나온 물건에 대한 기본적인 권리분석은 등기사항증명서를 기초로 … 의 법원 경매개시결정일, 사건번호 그리고 권리자 및 기타 사항란에 경매 …
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Date Published: 11/30/2022
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법원경매 권리분석 이것만 알면 어렵지않다 : 더나이스데이 …
법원경매 권리분석 이것만 알면 어렵지않다경매나 공매의 물건을 살필 때 그냥 보이는 데로만 단편적으로 권리를 분석할 시 오류를 범하여 그로 인한 금전적인 손해를 …
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Date Published: 3/13/2021
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매거진 | 부동산 경매 실전편- #1 권리분석하기 – 굿초보
채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우, 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각합니다. 이후 그 매각 …
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Date Published: 1/30/2021
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주제에 대한 기사 평가 법원 경매 권리 분석
- Author: NO.1 경매채널_행꿈사
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- Date Published: 2019. 3. 2.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=joNhIMs1ios
경매 권리분석 쉽게 하는 방법 (권리분석 요약정리)
경매물건의 4단계 권리분석 요령
권리분석을 4단계로 나눠서 체크한다면 빠뜨리는 부분 없이 꼼꼼한 검토가 가능해집니다
계속 연습을 하다보면 익숙해져서 권리분석에 소요되는 시간도 단축이 됩니다
■1단계 말소기준권리 찾기
말소기준권리(소멸기준권리)란 권리분석의 기준이 되는 권리입니다
등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됨
즉,낙찰되고 소유권이전을 하게되면 전 소유자(체납자)의 등기부등본상의 권리들이 깨끗이 없어집니다
★말소기준권리의 의미★ 첫째, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 않느냐의 기준 둘째, 낙찰 후 등기부등본에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준 셋째, 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준
〔등기부상 권리들 중 말소기준권리가 될 수 있는 것들〕
근저당
압류
가압류
경매기입등기(등기부상 ‘경매개시결정’)
담보가등기(등기부상 ‘소유권이전청구권가등기’로 표시
※ 여기서 하나 알고 가야 하는 중요한 권리 “전세권”※
전세권이 말소기준권리라고 아는 분들이 가끔 있던데 원칙은 말소기준권리는 아닙니다
아래의 2가지를 충족해야만 말소되면서 예외적 말소기준권리가 되는 것입니다
1)매각부동산 전부에 설정되어 있어야 함
2)전세권자가 경매신청하거나 배당요구 할 것
해당부동산의 등기부등본 ‘갑구’부분과 ‘을구’부분의 모든 권리들을 나열 후
말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 됩니다
■2단계 등기부등본상의 권리분석
말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인해야 합니다
◆등기부상 권리 준 인수되는 권리
배당요구하지 않은 선순위전세권,선순위지역권,선순위지상권,선순위가처분,선순위가등기 등
전소유자의 가압류(공매 매각시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨)
◆등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리
배당요구하지 않은 대항력있는 임차인,법정지상권,유치권,분묘기지권,그외 해당부동산의 공법적인 제한사항등
※모두 매각조건에 기재가 되므로 입찰 전 확인이 가능합니다
낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 ‘매각조건’에 누락있다면 그 사유로
‘매각불허가’신청이 가능함(매각물건명세서 참조)
■3단계 임차인(점유자)분석
1)전입세대주가 없는 경우
해당부동산에 전입세대주가 없는 경우 임대차정보에 빈칸으로 기재
(보통 소유자 점유 또는 공실인 경우)
2)전입세대는 있으나 배당요구를 하지 않은 경우
-전입만 되어 있는 경우 또는 전입,확정일자만 되어 있는 경우
-임차인이 별도로 배당요구를 하지 않은 경우입니다
배당요구를 하지 않았는데 대항력있는 임차인(전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다면
반드시 현장을 방문하여 임대차계약 체결 여부를 확인해야 함)
또는 경매신청채권자가 은행권이라면 설정한 담당지사를 방문해서 혹시 무상임대차확인서 있는지등 문의를 해보는 것이 좋음
3)전세권이 기재되어 있는 경우
-배당요구를 했는지 여부를 반드시 확인해야 함
-배당요구를 한 전세권은 선순위권리라도 소멸이 되지만 그렇지 않은 경우 인수됨
-배당요구가 안되어있다면 혹시 서류에서 누락될 수도 있으니 담당 경매계 담당자에게
확인해보는것도 좋음
4)임차인이 여러명일 경우
임차인이 여러명일 경우에 임차인 권리분석을 더욱더 꼼꼼하게 해야 합니다
우선 배당표를 만들어서 대입해보는 것이 좋습니다
대항력있는 임차인 중 일부배당을 받아 일부인수금액이 있는지
대항력은 없는 임차인이지만 일부배당,전부배당금액등을 계산해보는 것이 좋음
(추후 명도비용등을 예측해볼 수 있음)
배당요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중에서 임차인의 보증금을 인수하고도
수익이 예상되거나 허위임차인임이 명확하게 판단되는 경우에는 입찰해도 상관없습니다
[말소기준권리 요약정리]이 포스트가 마음에 들으셨다면 ” 공감” 부탁드려요 ^^
[정충진의 경매 따라잡기]복잡한 권리분석? ‘물건명세서’에 답 있다
정충진 법무법인 열린 대표변호사
권리분석의 핵심은 입찰자 본인이 스스로 판단하고 분석하는 것이 아니라 매각물건명세서의 안내를 그대로 따라가면 된다. 원리만 알면 간단하다.
정충진 법무법인 열린 대표변호사
부동산 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 ‘권리분석’ 때문이다. 경매의 권리분석은 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지, 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지 분석하는 작업이다. 일반적으로 전자를 등기부상 권리분석, 후자를 임차인 권리분석이라고 한다.대다수 사람이 난해한 권리분석으로 경매 입문을 주저하는 경우가 많다. 권리분석을 잘못해 입찰보증금을 몰수당하는 경매사고가 빈번한 것 역시 안타까운 현실이다. 그러나 경매 제도의 기본 원리만 숙지하면 의외로 권리분석은 간단하다.경매는 채무자가 더 이상 자력으로 빚을 청산할 수 없을 때 발생한다. 법원이 개입해 채무자의 자산을 공개경쟁을 통해 신속히 매각하고, 그 대금을 채권자에게 공평하게 나눠주는 제도다. 경매 물건이 신속하게 제값을 받고 매각되려면 원칙적으로 낙찰을 통해 권리 관계가 깨끗하게 정리돼야 한다. 그러지 않으면 아무도 입찰하지 않기 때문이다.이 같은 원칙을 바탕으로 법원에서는 경매 물건의 권리관계에 하자가 있으면 위험성을 서류를 통해 공지해준다. 이 서류가 바로 ‘매각물건명세서’다. 권리분석은 학원이나 서적을 통해 복잡하게 배울 것이 아니라 매각물건명세서를 통해 한번에 해결할 줄 알아야 한다.경매 절차가 개시되면 해당 부동산의 등기부등본은 은행의 근저당권, 개인채권자의 가압류, 세금 체납에 따른 압류 등의 권리로 복잡해 보인다. 경매제도 취지상 이 같은 등기부상의 모든 권리는 낙찰로 말소되는 것이 원칙이다. 다만 예외적으로 낙찰자가 인수할 권리가 하나라도 있다면 법원은 물건명세서를 통해 분명하게 경고해준다. 오른쪽 그림이 한 매각물건명세서다.법원은 매각기일 일주일 전까지 대법원 경매정보 사이트에 매각물건명세서를 공지한다. 먼저 등기부상 권리분석은 물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리(가처분) 중 매각으로 그 효력이 소멸되지 않은 것’의 기재란을 통해 간단히 해결할 수 있다. 해당란이 공란으로 돼 있거나 ‘해당사항 없음’이라고 돼 있으면 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 얘기다. 복잡하게 말소기준 권리를 암기하거나 법령, 판례를 분석할 필요가 전혀 없다.임차인 권리분석도 마찬가지다. 매각물건명세서의 ‘최선순위설정일자’와 임차인의 ‘전입신고일자’를 비교해 보는 것만으로 낙찰자가 보증금을 떠안을지가 판가름 난다. 주택임대차보호법은 일정 조건을 만족시키면 낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급할 때까지 집을 비워주지 않고 대항할 수 있는 힘, 말 그대로 ‘대항력’이라는 권리를 부여한다. 임차인에게 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 책임져야 하고, 대항력이 없다면 임차인의 보증금을 신경 쓸 필요가 없다.대항력은 임차인의 전입일자가 등기부상 최선순위 권리의 설정일자보다 빠르면 인정된다. 임차인이 해당 부동산에 입주할 때 등기부에 설정된 선순위가 없어 자신의 보증금을 지킬 수 있다고 판단한 임차인의 신뢰를 우선적으로 보호해줄 필요가 있기 때문이다. 이 밖에 유치권이나 가처분, 가등기 등 낙찰자가 인수할 별도의 권리가 있다면 법원은 매각물건명세서 맨 하단의 비고란을 통해 공지해준다.
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권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차이다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다.
인수되는 권리는 다음과 같다.
권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
부동산 경매에 대하여 알려드리고 있는데, 부동산 경매에 대하여 이야기를 하다보면 가장 많이 듣는 말중에 하나가 바로 “권리분석”이라는 단어입니다.
권리분석을 잘해야 수익을 낼수 있다고 하는데 권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 하기위해서는 어떤 서류들을 확인해야 할까요?
이번시간에는 권리분석에 대하여 한번 알아보겠습니다.
권리분석의 기본적 개념과 필요한 서류들을 알아보겠지만, 이외에도 직접 부동산 경매에 참여해 보면 다양한 변수들이 많이 나오게 됩니다.
그렇기 때문에 조금더 신중하게 권리분석을 하시기 바라겠습니다.
먼저 권리분석이란 무엇인지 기본개념부터 알아보겠습니다.
권리분석이란 부동산의 각종 공부를 중심으로 매각물건명세서와 감정평가서 및 현장조사서를 기초로 하여 이해관계인들이 탐문을 통하여 드러난 권리관계 뿐만 아니라 세입자, 채무자, 채권자들이 법적 대처 방법도 대비해야 하고, 법률적인 권리조사에만 한정될 것이 아니라 경매절차상에 일어날수 있는 모든 변수에 대하여 차분하고도 면밀한 검토를 함으로써 경매에 있어서 진정성 여부를 투자자 자신이 확인하는 것이라고 말할수 있습니다.
즉 권리분석을 분류하면 부동산상의 권리분석과 등기사항증명서상의 권리분석으로 세분하고, 부동산상의 권리분석은 임차인 분석을 위함이며, 등기사항증명서상의 권리분석은 권리에 하자에 대한 권리분석이라고 할수 있습니다.
부동산경매에 참여는 투자를 목적으로 하고 있기 때문에 수익성 없는 경매에 참여하는데 목적을 둔다는 것은 더더욱 필요 없는 시간을 낭비하는 것으로 화를 자초하는 일이며, 경매를 통하여 수익성에 대한 문제를 해결하기 위해서는 반드시 권리분석을 잘해야 한다는 것이 정답이라고 생각하시면 될것입니다.
그렇기 때문에 경매에 참여에 있어서 권리분석은 경매 투자자의 몫이며, 투자로 인한 이익과 손해는 투자자 본인의 책임이지 경매 법원의 책임이 아니라는 점에서 경매 투자자는 섬세하고 정확한 권리분석을 함으로써 경매 투자의 성공에 조금더 가까워질수 있는 것입니다.
그러면 권리분석은 어떻게 해야 할까요?
경매에 나온 물건에 대한 기본적인 권리분석은 등기사항증명서를 기초로 하여 권리분석을 시작하면 됩니다.
등기사항증명서에 기재되어 있는 각종 제한 사항이 매각으로 인하여 소멸될 것인지, 아니면 인수될 것인지를 판단하는 것이 가장 우선되어야 합니다.
그래서 권리분석에 대한 필요한 정보를 수집하는 방법은 그 대상이 되는 각종 정보의 종류에 따라서 다양하기 때문에 기타 공법상의 제한사항들을 알아보기 위해서는 등기사항증명서 이외에도 각종 부동산 공부를 찾아보고 분석을 해야 합니다.
부동산 경매 참여시 권리분석을 위하여 확인해야 하는 서류들.
1. 등기사항증명서.
부동산 등기사항증명서를 종류별로 보면 우선 집합건물의 등기사항증명서와 주택의 등기사항증명서 및 법인등기사항증명서로 나눌수 있습니다.
먼저 집합건물의 등기사항증명서는 표제부와 전유부분으로 나누어 지고, 단독주택 등의 등기사항증명서는 토지와 건물 등기부로 나누어 집니다.
이렇게 나누어 지는 이유는 우리 민법이 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 있기 때문인데, 만약 지상에 건축물이 없는 임야, 전, 답, 과수원등의 등기부는 토지 부분만 존재하고 건축물에 대한 것은 존재하지 않습니다.
* 표제부를 보는 방법.
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내며, 토지에는 지번, 지목, 지적등이, 건물에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있고, 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 함께 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 있습니다.
표제부를 볼때 주의할점은 소재, 지번, 건물명칭과 동호수 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인해야 한다는 것입니다.
표제부란 기재되어 있지 않은 면적이 감정가격에 포함되어 있다면 제시 외 부분으로 평가되었는지 여부도 확인해야 할 필요가 있으며, 표제부에 나타나 있는 등본의 장수를 반드시 확인해야 합니다.
* 갑구를 보는 방법.
갑구에서는 소유권에 관한 각종 사항들을 알아볼수 있는데, 소유권에 대한 압류등기, 가압류등기, 가등기, 가처분등기, 환매등기, 경매개시결정등기 등이 주요 내용들입니다.
갑구에서는 등기사항증명서의 소유자와 경매부동산의 소유자가 일치하는지를 확인하고, 등기목적란에 임의경매신청 여부와 접수란의 접수일과 등기 원인란의 법원 경매개시결정일, 사건번호 그리고 권리자 및 기타 사항란에 경매신청자를 확인해야 합니다.
접수일 이후에 전입한 임차인은 임대차보호법의 대상도 될수 없고 인도명령만가지고도 명도신청을 할수 있는 실익이 있기 때문입니다.
* 을구를 보는 방법.
을구는 소유권 이외의 권리가 나타나는데, 근저당권, 지역권, 전세권, 지상권, 임차권등이 표시되어 있습니다.
을구에서 확인을 해야 하는 부분은 우선 최초 근저당 설정일입니다.
을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 진입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 합니다.
그리고 최초로 설정된 근저당권의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일경우, 대위변재 가능성도 고려해야 합니다.
이렇듯 권리분석을 하고 난 후 수익성 있는 물건이라고 판단되면, 입찰하기 전에 등기부상의 권리 및 부동산 현황을 법원입찰기록상의 권리자 및 입찰 대상과 일치하는지 대조, 확인하여 경매에 참가하여야 합니다.
이번시간에는 권리분석이란 무엇이며 권리분석을 할때 가장먼저 확인해야 하는 서류인 부동산 등기사항증명서에 대하여 알아보았습니다.
다음시간에는 부동산 등기사항증명서이외에 더 필요한 서류에 대하여 한번 알아보겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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