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다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다.
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양도세계산기 – 찾아줘 세무사
2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다. 취득일자.
Source: www.findsemusa.com
Date Published: 6/30/2022
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양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com
양도소득세 계산. 주소 복사. 설명; 고급 계산; 개정법 적용 … 새 정부의 양도세 완화 정책은 모두 반영되었으며, 양도일자에 따라 자동 적용됩니다.
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 11/24/2021
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“다주택자 양도세, 보유기간별 안분계산하면 매물 풀리고 수요도 …
차 세무사는 1가구1주택은 비과세, 2주택은 투자자산으로 보고 양도세 기본세율을 적용하고, 3주택 이상은 양도를 유도하기 위해 보유기간별 안분계산법을 …
Source: www.taxtimes.co.kr
Date Published: 6/30/2022
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02양도소득금액 계산명세서 – 알기 쉬운 양도소득세
기, 비상업용토지, 다주택. 2년 이상 보유, 1년 이상 2년 미만 보유, 1년 미만 보유, 지정지역 내, ‘09.3.16 ~ ‘12.12.31. 취득하여, 양도분 (2년이상
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 12/4/2022
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[무료 세금 계산] 다주택자, 지금 집 팔면 세금 얼마나 줄어들까
새로운 정부가 5월 10일부터 1년 동안 한시적으로 다주택자에게 부과하는 ‘양도소득세 중과세 제도’를 유예하기로 했다. 양도세 유예 기간은 1년..
Source: realty.chosun.com
Date Published: 12/3/2022
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[인포그래픽]우리집 양도세 계산하는 법 – 택스워치
양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도소득’에 대해 … 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용으로 인해 양도세율이 52%까지 올랐다.
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 1/17/2021
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다주택 양도세 완화 효과 얼마나…5억에 산 집, 10억 … – 서울경제
5억 원에 집을 구입한 2주택자가 해당 주택을 10억 원에 팔 경우 양도세는 최대 1억 4,000만 원가량 줄어들게 된다. 14일 부동산 세금계산 서비스 ‘셀리몬 …
Source: www.sedaily.com
Date Published: 10/3/2021
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전문가, “다주택자 양도세 보유기간별 쪼개 계산하면 일석삼조”
… 세법 시행령만 고쳐 보유기간별로 양도세를 차등 계산하는 묘수가 있다”고 제안했다.차삼준 박사(세무사)는 15일 본지 인터뷰에서 “다주택 중과세 …
Source: www.intn.co.kr
Date Published: 12/24/2021
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주제에 대한 기사 평가 다주택자 양도세 계산
- Author: 안박사TV
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- Date Published: 2021. 3. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=LCWPuA_BAhE
양도소득세 계산
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다. 2022년 세제개편안 선반영 계산기 운영 안내 세제개편안이 양도소득세에 미치는 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 세제개편안에 따른 변화는 2022년 세제개편안 선반영 양도소득세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다. 정식 계산기 반영 : 2022년 세제개편안은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 세제개편안의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다. 부동산대책 및 개정세법 반영 안내 2021년 세법개정과 2022년 2월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 5월·7월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 ‘세법개정’에서 확인해주시기 바랍니다. 2021년 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 2월 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 5월·7월 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 양도소득세 계산 순서 1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제액 2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 – 기본공제 3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율 양도소득세 예정신고·납부 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. 양도소득세 확정신고·납부 과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우 양도소득세 확정신고기간(해당 과세기간의 다음 연도 5월)에 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 이미 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하여 2회 이상 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 해야 합니다. 규제지역 현황 및 관련 법령 투기과열지구 및 조정대상지역 현황 소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
1세대 1주택의 범위 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 충족하더라도 해당 주택의 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과 부분에 대해서 양도소득세를 과세합니다. – 소득세법 시행령 제154조 1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다. 일시적 1세대 2주택 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. – 소득세법 시행령 제155조 1) 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로의 전입 요건이 추가될 수 있습니다. 2018년 9월 13일 이전 : 3년 2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년 2019년 12월 17일 이후 ① 종전주택을 2022년 5월 9일 이전 양도 : 1년 + 1년 이내 신규주택 전입 ② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건은 삭제되어 더는 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. 상속, 동거봉양이나 혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조를 참고해주시기 바랍니다. 법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 장기보유특별공제 보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우에는 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다. 단, 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제(24% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다. 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제159조의4 2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%, 그리고 거주기간에 따라 연 4%의 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다. 조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. – 소득세법 제95조제2항 및 소득세법 제104조제7항 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1) 다주택 세대가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 효과는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 양도일자에 따라 자동으로 반영됩니다. 2) 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에 따라 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 상생임대주택 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상인 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 신규 또는 갱신 계약으로, 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 임대차계약 직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약. 주택 취득 전 이미 체결된 계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않음 위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 상생임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 상생임대주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 다주택에서 전환된 1세대 1주택 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다. 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 2021년 1월 1일 이후 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다. 기본공제 연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다. 양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.
2021년과 2022년 2월 개정된 소득세법과 소득세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 5월·7월 개정된 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다. 개정내용 적용시기 소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다. 상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대[2022년 8월 2일 양도분부터 적용] 상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제[2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 양도분에 적용] 다주택자가 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 소재하는 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에 대해서는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향[2021년 12월 8일 양도분부터 적용] 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비[2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 조합원입주권부터 적용] 납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 40% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60% 분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터는 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간과 관계없이 최소 60%의 세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 50% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40% 보유기간 2년 이상 : 기본세율 조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50% 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 : 60% 다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20%P 중과 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다. 예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제 분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용] 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다. 소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.
“다주택자 양도세, 보유기간별 안분계산하면 매물 풀리고 수요도 차단”
세무학박사 차삼준 세무사 주장
“법개정 전·후 세율 달리 적용해 소급입법 해소”
내년 대선을 앞두고 부동산 세금 논란이 이어지고 있는 가운데, 정부의 부동산 세제정책과 관련해 주택 공급은 늘리고 수요는 억제할 수 있는 방안을 한 조세전문가가 제시해 눈길을 끈다.
‘세무학 박사’인 늘푸른세무법인의 차삼준 대표세무사는 최근 3주택 이상 보유자의 주택 양도를 유도하기 위한 방안으로 ‘보유기간별 안분계산법’을 제안했다.
보유기간별 안분계산법은 쉽게 얘기하면 법률개정 이전의 소득과 개정이후의 소득을 구분해 법개정 이전에 발생된 소득은 일반건물에 관한 양도소득 기본세율을 적용하고 개정이후 소득에 대해서만 높은 세율로 양도세를 계산하자는 것이다.
구체적으로 그가 제안한 보유기간별 안분계산법은 아래와 같다.
예를 들어 1980년 당시 서울 개포1단지 아파트 한채 가격이 1천만원이었는데 40년 후 30억원으로 올랐다. 이 아파트를 팔게 되면 양도세로 약 9억6천만원 정도 물게 되는데, 만약 당사자가 3주택자라면 다주택자 양도세 강화로 무려 23억9천만원을 내야 한다. 30억원에 양도하고 세금 24억원에 건강보험료까지 합치면 매물을 절대 내놓을 수 없는 상황이 된다.
그런데 보유기간별 안분계산법을 적용하면, 법개정일 전에 양도하면 9억6천200만원이고, 개정일로부터 1년 만에 양도하면 부담세액이 9억9천800만원으로 2천600만원 증가한다. 10년 만에 양도하는 경우 양도가액이 동일한 30억원인데도 부담세액이 12억4천900만원으로 2억8천700만원 증가한다.
그는 “보유기간 전체의 소득에 대해 높은 세율을 적용하는 것은 소급입법으로 헌법에 어긋난다”면서 “보유기간별 안분계산법은 소급입법을 해소하므로 주택을 빨리 양도해 세금을 줄일 수 있다”고 주장했다.
이 방법을 활용하면 2주택 이상 소유자들이 빨리 양도할 수 있도록 유도하는 효과가 발생해 결과적으로 주택공급량이 늘어나고 2주택 이상 수요도 차단하게 된다는 것이다.
차 세무사는 1가구1주택은 비과세, 2주택은 투자자산으로 보고 양도세 기본세율을 적용하고, 3주택 이상은 양도를 유도하기 위해 보유기간별 안분계산법을 적용하도록 정책을 마련해야 한다고 강조했다.
이와 관련 납세시민단체 관계자는 “세제 측면에서 합리적일 뿐만 아니라 납세자들의 세부담 적정성에도 효과적인 방법으로 보인다”고 평가했다.
○3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간 1년)
구 분 일반건물 3주택 (중과) 보유기간별 안분계산(개정후1년) 계 개정전 보유기간분 개정후 보유기간분 양도가액 3,000,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000 2,925,000,000 75,000,000 취득가액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 9,750,000 250,000 양도차익 2,990,000,000 2,990,000,000 2,990,000,000 2,915,250,000 74,750,000 장기보유 특별공제 897,000,000 0 874,575,000 874,575,000 0 양도소득 금액 2,093,000,000 2,990,000,000 2,115,425,000 2,040,675,000 74,750,000 양도소득 공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000 0 과세표준 2,090,500,000 2,987,500,000 2,112,925,000 2,038,175,000 74,750,000 세 율 45% 75% 45% 75% 산출세액 875,325,000 2,175,225,000 907,841,250 851,778,750 56,062,500 총부담세액 (지방소득세포함) 962,857,500 2,392,747,500 998,625,375
※ 취득일: 1981.05.31.
※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01
※ 양도일; 2021.06.01.
○3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간 10년)
구 분 중과이전 기본세율 3주택 소급 입법중과 보유기간별 안분계산(개정후10년) 계 개정전 보유기간분 개정후 보유기간분 양도가액 3,000,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000 2,400,000,000 600,000,000 취득가액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 8,000,000 2,000,000 양도차익 2,990,000,000 2,990,000,000 2,990,000,000 2,392,00,000 598,000,000 장기보유 특별공제 897,000,000 0 717,600,000 717,600,000 0 양도소득 금액 2,093,000,000 2,990,000,000 2,272,400,000 1,674,400,000 598,000,000 양도소득 공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000 0 과세표준 2,090,500,000 2,987,500,000 2,269,900,000 1,671,900,000 598,000,000 세 율 45% 75% 45% 75% 산출세액 875,325,000 2,175,225,000 1,135,455,000 686,955,000 448,500,000 총부담세액(지방소득세포함) 962,857,500 2,392,747,500 1,249,000,500
※ 취득일: 1981.05.31.
※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01
※ 양도일; 2031.06.01.
알기 쉬운 양도소득세
9 양도가액신고서식으로 복귀 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 금액입니다. 금전의 수수가 수반되지 않는 교환의 경우에는 인도한 자산의 가액 당사자간의 매매약정에 의하여 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행한 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도자의 양도소득세 계산시 산입(처음 1회에 한함) 부동산을 취득할 수 있는 권리는 양도일까지 투입된 원가에 권리금 상당액 가산 상속세·증여세 물납하는 경우에는 물납에 충당하는 자산의 수납가액(상속세·증여세 과세가액)
10 취득가액신고서식으로 복귀 실지거래가액으로 하는 경우 : 취득에 실제 든 가액(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑤번란의 금액)
매매사례가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액
감정가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 감정평가업자의 감정가액 2개 이상의 평균가액
환산취득가액에 의하는 경우 : 양도가액(⑨번) ×〔취득시기준시가(+) / 양도시기준시가(+)〕로 환산한 가액
취득가액 종류란 : 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가로 구분하여 적으며, 국외자산의 경우 실지거래가액, 해당정부평가액, 매매사례가액, 감정가액으로 구분하여 원화환산금액을 적습니다.
11 기납부토지초과이득세신고서식으로 복귀 해당 양도토지에 대하여 기납부한 토지초과이득세가 있는 경우 기납부한 토지초과이득세액을 적습니다.
12 기타 필요경비신고서식으로 복귀 취득당시 가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 자본적지출액 등(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑬번란의 금액)을 적고, 취득 당시 가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가에 의하는 경우에는 개산공제액을 적습니다.
13 양도차익 (⑨-⑩-⑪-⑫)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액입니다.
(고가주택의) 과세대상 양도차익
14 장기보유특별공제신고서식으로 복귀 토지·건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 다음의 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산하며, 국외자산은 해당되지 않습니다. 1세대1주택 : 2년이상 거주하고 3년이상 보유시 24%, 매년 8%씩 추가 공제하며 10년 이상은 80% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표2) 1세대1주택 외 : 3년이상 보유시 6%, 매년 2%씩 추가 공제하며 15년 이상은 30% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표1) 준공공임대주택 : 10년이상 계속 임대한 후 양도하는 경우 70% 공제 (조세특례제한법 §97의3) 장기임대주택 : 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 소득세법 §95② 표1의 공제율에 임대기간 6년 이상 2%, 7년 이상 4%, 8년 이상 6%, 9년 이상 8%, 10년 이상 10%를 추가공제 (조세특례제한법 §97의4) 일반공제 장기보유특별공제 일반공제 : 보유기간 정보 보유기간 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년~ 11년~ 12년~ 13년~ 14년~ 15년~ 1세대1주택
(2년 이상 거주) 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 1세대 1주택 외 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 장기보유특별공제 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 : 임대기간 정보 임대기간 6년 ~ 7년 7년 ~ 8년 8년 ~ 9년 9년 ~ 10년 10년~ 장기일반민간임대주택
(조특법§97의3) – – 50% 70% 장기임대주택
(조특법§97의4) 추가 2% 추가 4% 추가 6% 추가 8% 추가 10%
15 양도소득금액 (⑬-⑭)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액입니다.
16 세액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제1항(세액감면방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
17 소득금액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제2항(소득금액 차감방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
[무료 세금 계산] 다주택자, 지금 집 팔면 세금 얼마나 줄어들까
새로운 정부가 5월 10일부터 1년 동안 한시적으로 다주택자에게 부과하는 ‘양도소득세 중과세 제도’를 유예하기로 했다. 양도세 유예 기간은 1년이다. 하지만, 오는 6월 1일까지 집을 매각하는 경우에는 보유세(재산세·종부세) 폭탄도 함께 피할 수 있어 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 이 복잡한 계산을 땅집고 앱에서 간단하게 할 수 있다.
땅집고는 국내 1위 세금자동화전문 스타트업 ‘아티웰스’가 개발한 ‘셀리몬 세금계산기’ 무료버전을 땅집고 앱에 탑재하고 독자를 대상으로 서비스를 시작한다. 다주택자는 물론 1주택자, 주택 구입예정자에게 필요한 다양한 부동산 세금계산기를 땅집고 앱에서 무료로 이용할 수 있다. 셀리몬 세금계산기는 KB국민은행은 물론 국내 최고의 세무전문가 그룹인 ‘K택스’ 소속 세무사도 사용하고 있으며, 정확도와 신뢰도 면에서 국내 최고 수준의 프로그램으로 평가 받고 있다.
이번에 제공하는 세금계산기 중 가장 주목할 만한 기능은 ‘다주택자 세금 시뮬레이션’ 기능이다. 1년 동안 양도세 중과세 면제 제도를 활용하고 싶어하는 다주택자들이 땅집고 앱의 ‘셀리몬 세금 계산기’를 이용하면 한시적 양도세 중과세 배제 제도를 적용할 경우 시점별로 양도세가 얼마나 차이나는지 한눈에 확인할 수 있다. 현재 보유한 주택 수와 매도하고자 하는 주택의 취득가액 및 양도가액, 보유기간, 조정대상지역 여부 정도만 입력하면 양도세가 바로 계산된다.
이 밖에도 양도세·증여세·취득세·종부세는 물론 상속세도 땅집고 앱의 셀리몬 세금계산기로 산출할 수 있다. 이선구 아티웰스 대표는 “땅집고 앱에 탑재된 셀리몬 세금계산기 무료 버전에선 일반인 수준에서 사용할 수 있는 모든 기능을 회원가입만 하면 무료로 사용할 수 있다”고 말했다. 세무사·금융권 PB 등을 위한 전문가용 버전은 유료다.
세금계산기를 이용하려면 땅집고 앱에 접속해 ‘택스맵’ 탭을 클릭한 뒤, 하단에 뜨는 ‘셀리몬 부동산 세금 계산기 무료’ 배너를 클릭하면 된다. 땅집고 앱은 /이지은 땅집고 기자 [email protected]
이번에 제공하는 세금계산기 중 가장 주목할 만한 기능은 ‘다주택자 세금 시뮬레이션’ 기능이다. 1년 동안 양도세 중과세 면제 제도를 활용하고 싶어하는 다주택자들이 땅집고 앱의 ‘셀리몬 세금 계산기’를 이용하면 한시적 양도세 중과세 배제 제도를 적용할 경우 시점별로 양도세가 얼마나 차이나는지 한눈에 확인할 수 있다. 현재 보유한 주택 수와 매도하고자 하는 주택의 취득가액 및 양도가액, 보유기간, 조정대상지역 여부 정도만 입력하면 양도세가 바로 계산된다.이 밖에도 양도세·증여세·취득세·종부세는 물론 상속세도 땅집고 앱의 셀리몬 세금계산기로 산출할 수 있다. 이선구 아티웰스 대표는 “땅집고 앱에 탑재된 셀리몬 세금계산기 무료 버전에선 일반인 수준에서 사용할 수 있는 모든 기능을 회원가입만 하면 무료로 사용할 수 있다”고 말했다. 세무사·금융권 PB 등을 위한 전문가용 버전은 유료다.세금계산기를 이용하려면 땅집고 앱에 접속해 ‘택스맵’ 탭을 클릭한 뒤, 하단에 뜨는 ‘셀리몬 부동산 세금 계산기 무료’ 배너를 클릭하면 된다. 땅집고 앱은 구글 플레이 애플 앱스토어 에서 무료로 다운받을 수 있다. 링크를 클릭하면 다운로드 화면으로 바로 연결한다.
[인포그래픽]우리집 양도세 계산하는 법
지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금이 있다. 바로 양도소득세(양도세)다.
양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도소득’에 대해 매기는 세금이다.
양도세는 주택수와 보유 기간 등에 따라 각각 다른 세율과 공제율이 적용되며, 매년 ‘세법’ 규정이 바뀌고 있어 집주인들에겐 상당히 골치 아픈 세금이다.
만약 서울에서 10억원짜리 아파트를 팔면 양도세를 얼마나 내야 할까? 우선, 샀을 때의 집 가격부터 알아본 다음 보유 기간과 현재 보유한 주택수 등을 확인해야 한다.
2021년 6월 10억원에 거래된 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아 2단지(114.7㎡)를 예로 들어보자. 3년 전 이 아파트의 매매가격은 6억9000만원이었다. 5년 전에는 5억8000만원에 거래됐으며 이는 10년 전 매매가격과 비슷하다.
5년 전에 이 아파트를 샀다가 10억원에 팔면 양도차익은 4억2000만원이 되며, 1세대 1주택자인 경우 양도세를 낼 필요는 없다. 12억원이 넘는 부분에만 양도세를 계산하기 때문이다.
서울에 집이 한 채 더 있는 2주택자라면, 양도세는 2억4761만원으로 확 늘어난다. 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용으로 인해 양도세율이 52%까지 올랐다. 3주택자의 양도세는 2억9353만원으로 치솟게 된다. 중과세율이 최고 수준인 62%로 올라가기 때문이다.
서울 소재 10억원 아파트 3년 보유 시 양도세
1주택자는 0원, 3주택자는 2억9353만원
2021년 4월 20억원에 거래된 서울 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트(133.97㎡)를 5년 전에 8억9900만원에 사서 거주하다가 판다고 가정하면, 1주택자가 내야할 양도세는 8807만원이다.
다주택자는 세금 부담이 훨씬 더 늘어난다. 조정대상지역에 다른 집 한 채를 더 가진 2주택자가 5년 보유한 롯데캐슬퍼스트를 팔면 양도세로 7억2998만원을 내고, 3주택자는 8억5082만원의 세금을 내는 것으로 계산됐다.
다주택 양도세 완화 효과 얼마나…5억에 산 집, 10억에 팔면 세부담 최대 1.4억 감소
viewer 서울 잠실 일대 아파트 단지 전경. /연합뉴스
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여당인 더불어민주당이 검토 중인 다주택자 양도소득세 완화 카드가 현실화할 경우 많게는 수억 원의 세제 감면 효과가 있을 것으로 나타났다. 5억 원에 집을 구입한 2주택자가 해당 주택을 10억 원에 팔 경우 양도세는 최대 1억 4,000만 원가량 줄어들게 된다.14일 부동산 세금계산 서비스 ‘셀리몬’에 따르면 조정대상지역의 주택을 5억 원에 구입해 10년을 보유한 2주택자인 A 씨가 해당 주택을 6개월 내에 10억 원에 처분해 중과세를 피할 경우 양도세는 1억 3,360만 원에 그칠 것으로 추산됐다. 당초 중과세율(20%)이 적용된 양도세 2억 7,310만 원보다 1억 3,950만 원 낮은 금액이다.이는 이재명 더불어민주당 대선 후보가 최근 밝힌 다주택자 양도세 중과 유예 방안을 반영한 결과다. 이 후보는 △6개월(양도세 중과 100% 감면) △9개월(〃 50% 감면) △12개월(〃 25% 감면) 등 다주택자의 주택 처분 시점별로 중과세율 감면 폭을 달리 한 방안을 제시했다.이에 따라 A 씨가 내게 될 양도세는 처분 시기에 따라 1억 3,360만 원(6개월 내), 2억 335만 원(9개월 내), 2억 3,822만 5,000원(12개월 내) 등으로 차이를 보이게 된다.올해 6월부터 시행된 다주택자 양도세 중과로 조정대상지역의 2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택자 이상 보유자는 30%포인트를 각각 더한 세율을 적용받는다. 기본 세율은 양도차익에서 기본공제·장기보유특별공제를 뺀 과세표준에 따라 정해진다.셀리몬에 따르면 주택 처분을 서두른 다주택자일수록 세제 부담은 더 많이 줄어든다. 10년 전 15억 원에 집을 산 2주택자가 1년 안에 30억 원에 처분하면 최대 4억 3,450만 원(6개월 내 처분), 최소 1억 862만 5,000원(12개월 내 처분)을 아낄 수 있다.3주택자도 마찬가지다. 현행법에서는 3주택자인 B 씨가 10억 원에 구입한 집을 20억 원에 팔면 6억 8,280만 원의 세금을 내야 한다. 그러나 양도세 중과 유예 이후 6개월 내 처분하면 세금 부담은 3억 8,325만 원 줄어드는 효과가 있다. 6개월 이후 9개월 내 해당 주택을 팔면 1억 9,162만 5,000원, 9개월 이후 12개월 내 처분하면 9,581만 2,500원이 각각 감소한다.셀리몬 자문위원인 고현경 세무사는 “다주택자 양도세 중과세 유예가 시행된다면 기간별 감면율을 차등 적용한 모의 계산을 통해 납부세액이 얼마나 줄어드는지 확인해볼 필요가 있다”고 말했다.
전문가, “다주택자 양도세 보유기간별 쪼개 계산하면 일석삼조”
– 차삼준 박사, “늦게 팔수록 세금 더내는 구조만들어, 가급적 빨리 팔게 유도”
– 매물잠김 조기해소, 최고의 주택공급정책…”중도층‧주택실수요층 모두 반겨”
한 세무 전문가가 최근 “다주택자 중과세를 1년간 유예하자”는 이재명 후보의 주장에 대해 회의론을 피력하며 대안을 제시했다.
이 전문가는 “법 개정 전 양도자들과 형평을 기하기 위해 소급 적용도 검토하고 있다는 집권당의 태도가 선거용으로 오해받을 수 있는 만큼, 소급 입법 대신 세법 시행령만 고쳐 보유기간별로 양도세를 차등 계산하는 묘수가 있다”고 제안했다.
차삼준 박사(세무사)는 15일 본지 인터뷰에서 “다주택 중과세를 하더라도 법 개정 이전 소득에는 일반건물 양도소득 기본세율을 적용하고 법 개정 이후 양도소득에만 높은 세율로 양도소득세를 계산하도록 소득세법 시행령을 고치면, 무리한 소급입법 없이 합리적 과세가 가능하다”면서 이 같이 주장했다.
차 박사는 “현행 이재명 후보의 다주택자 중과세 1년 유보는 법리적으로도 설득력이 낮고, 정치적 판단으로도 부적합하다”면서 “다주택자 중 상당수는 투기 목적 없는 중산층으로, 정치적으로도 중도이며, 합리적 방식이면 불만 없이 양도세를 납부하고 주택을 팔 용의가 있는 사람들”이라고 밝혔다.
차 박사가 밝힌 중산층‧중도층 중에는 부모 상속분 주택을 포함해 오랜 기간 2주택 이상을 보유하면서 급증한 보유세 부담 때문에 어제든 집을 팔 의도를 갖고 있었던 사람들이다. 그런데 문재인 정부 들어 세법 개정 때마다 양도세제가 강화돼 선뜻 팔지 못했다.
차 박사는 “현행 다주택 중과제도는 양도소득세 부담 때문에 아예 공급매물로 내놓지 않는 다주택자들로 하여금 세를 놔 임대소득을 누리면서 정권 교체 후 야당 대선주자가 다주택 중과정책을 소급 폐지할 것을 기다리게 만드는 악수 중의 악수”라면서 “문재인 정권의 주택공급정책에도 역행하는 것”이라고 설명했다.
법리적으로는 보유기간 전체에 대해 오른 고세율을 적용하는 것은 소급입법으로, 위헌 소지가 많다는 지적도 내놨다. 가령 10년 보유로 장기보유특별공제를 받고 팔려고 기다려온 납세자에게 문재인 정부가 갑자기 거주요건을 추가, 본의 아니게 세 부담이 급증했다.
이런 문제에도 위헌 결정이 날 가능성은 거의 없어, 납세자가 국가의 합리성에 회의를 품게 만든다는 게 핵심이다. 이와 관련, 박철용 회계사(삼덕회계법인)은 “지금까지의 판례를 볼 때, 장특공제 관련 세법 개정 때문에 피해를 본 납세자들은 억울하지만 개정 세법이 위헌 판명 날 가능성은 매우 낮다”고 본지에 설명했다. 박 회계사는 또 “그렇다고 세법 개정 전 장특공제를 모두 소급해서 인정하는 미래적 과세 입법도 법적 안정성을 해쳐 현실적으로 가능하지 않다”이라고 덧붙였다.
차 박사의 대안은 이 처럼 무리하게 소급입법을 하지 않고도 ‘소득세법 시행령’만 고치면 다주택자들의 불만을 크게 누그러뜨릴 수 있는, 이른 바 ‘보유기간별 안분계산법’이다. 양도시점의 양도소득을 ‘법 개정 전’과 ‘법 개정 후’ 각각 다른 실효세율이 적용되도록 하는 게 핵심이다. 이 방법에 따르면, 주택을 빨리 팔아야 중과세를 면할 수 있다.
차 박사는 지난 1980년 당시 1000만원이었던 서울 강남구 개포1단지 아파트가 40년 뒤인 2020년 30억원으로 오른 A씨의 사례를 들었다. 이 것을 팔면 주택 양도소득세로 약 9억6000만원 정도를 납부해야 한다. 그런데 A씨가 3주택자라면 문재인 정부 때 올린 다주택자 양도세 강화로 23억9000만원을 납부해야 한다. 30억원에 양도하고 24억원(아래 ‘개정후 보유기간 10년’ 도표 참조)에 건강보험료까지 더하면 “절대 매물로 내놓지 말라”는 것이란 설명이다.
다주택자 양도세 강화 세법 개정 직전일에 양도했다면 9억6200만원인데, 같은 값에 팔아도 세법 개정 뒤 1년 만에 팔면 부담세액이 9억9800만원으로 2600만원이 늘어난 것이다. (이래 ‘개정후 보유기간 1년’ 참고). 10년만에 팔면 같은 값에 팔아도 12억4900만 원으로 2억8700만원이 증가된다.
차 박사의 대안은 다주택자 양도세 중과 세법 개정 전과 개정 후로 보유기간을 비율로 나눈 뒤 해당 비율만큼씩 양도차익을 나눠 과세하자는 게 핵심이다. 법 개정 전에는 종전처럼 45%의 세율을 적용하고, 개정 후에는 75%를 적용하자는 것.
이렇게 하면 기왕 집을 팔려는 마음을 먹은 다주택자라면 하루하루 늘어나는 세 부담을 덜고자 하루라도 빨리 집을 팔려 할 것이라는 게 차 박사의 노림수다. 차 박사는 “보유기간별 안분계산법을 적용하면 3주택 소유자들이 빨리 양도할 수 있도록 유도하는 효과가 발생, 주택공급량이 매우 빨리 증가할 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “보유세가 부담스러운 다주택자들에게 퇴로를 열어주는 동시에 중과세 자체는 유지되기 때문에 추후에도 3주택 이상 수요를 완전차단하게 효과도 기대할 수 있다”고 덧붙였다. 차 박사는 “주택공급은 늘리고 수요는 억제하는 효과가 있어 주택가격 안정정책에 부합, 집권 더불어민주당은 전통적 지지세력은 물론 실수요자인 젊은 층, 합리성을 추구하는 일부 보수 중도층의 지지도 기대할 수 있다”고 거듭 ‘보유기간별 안분계산법’의 정치적 기대효과를 강조했다. 3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간1년) 구 분 일반건물 3주택 (중과) 보유기간별 안분계산(개정후1년) 계 개정전 보유기간분 개정후 보유기간분 양도가액 3,000,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000 2,925,000,000 75,000,000 취득가액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 9,750,000 250,000 양도차익 2,990,000,000 2,990,000,000 2,990,000,000 2,915,250,000 74,750,000 장기보유 특별공제 897,000,000 0 874,575,000 874,575,000 0 양도소득금액 2,093,000,000 2,990,000,000 2,115,425,000 2,040,675,000 74,750,000 양도소득공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000 0 과세표준 2,090,500,000 2,987,500,000 2,112,925,000 2,038,175,000 74,750,000 세 율 45% 75% 45% 75% 산출세액 875,325,000 2,175,225,000 907,841,250 851,778,750 56,062,500 총부담세액 (지방소득세포함) 962,857,500 2,392,747,500 998,625,375 ※ 취득일: 1981.05.31. ※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01 ※ 양도일; 2021.06.01. 3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간10년) 구 분 중과이전 기본세율 3주택 소급 입법중과 보유기간별 안분계산(개정후10년) 계 개정전 보유기간분 개정후 보유기간분 양도가액 3,000,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000 2,400,000,000 600,000,000 취득가액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 8,000,000 2,000,000 양도차익 2,990,000,000 2,990,000,000 2,990,000,000 2,392,00,000 598,000,000 장기보유특별공제 897,000,000 0 717,600,000 717,600,000 0 양도소득금액 2,093,000,000 2,990,000,000 2,272,400,000 1,674,400,000 598,000,000 양도소득공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000 0 과세표준 2,090,500,000 2,987,500,000 2,269,900,000 1,671,900,000 598,000,000 세 율 45% 75% 45% 75% 산출세액 875,325,000 2,175,225,000 1,135,455,000 686,955,000 448,500,000 총부담세액 (지방소득세포함) 962,857,500 2,392,747,500 1,249,000,500 ※ 취득일: 1981.05.31. ※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01 ※ 양도일; 2031.06.01. 집권 더불어민주당 지도부는 다주택자 양도소득세 중과세 완화 정책을 두고 좌충우돌하고 있다. 전문가들은 묘수가 없지 않다고 훈수를 두고 있다. / 사진=연합뉴스
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