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헬로우:) 부동산/형사 전문 이승은 변호사입니다.
외국에 거주하면서 한국의 부동산을 매매할 때,
어떻게 해야하나 고민이 많으셨죠?
필요서류부터 주의사항까지 한번에 짚어드립니다!
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재외동포 > 재외국민 > 국내생활 > 부동산 거래 (본문)
「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제2항 및 제3항). 1. 부동산의 매매계약. 2. 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「공공주택 특별법」 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 7/29/2022
View: 7299
재외국민이 국내 부동산 팔려면 양도세 먼저 내야 – 한국경제
부동산 매도용 인감증명은 읍·면·동사무소에서 매도 계약서와 매수인의 인적사항을 기재한 신청서를 제출하면 받을 수 있다. 매도자는 잔금일 또는 소유권 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 11/8/2021
View: 3355
[일반법률] 해외거주 재외국민의 한국부동산 처분절차
법원등기과나 등기소에 부동산을 판사람(매도인)과 산사람(매수인)이 같이 신청하여야 함. – 구비서류는 부동산매매계약서, 재외국민등록등본, 등기권리증, 등기부등본, …
Source: overseas.mofa.go.kr
Date Published: 2/12/2022
View: 2631
외국인, 재외동포 소유 한국 부동산 매도 절차 및 서류
본국 관공서의 주소 증명 또는 거주사실 증명서 : 해당 국가 관공서에서 발행한 거주지 증명으로 한국의 주민등록등본과 같이 거주지가 기재된 공문서 …
Source: yoonhjs.com
Date Published: 11/1/2021
View: 126
한국 부동산 매도 절차 및 서류 총정리 (영주권자 등)
(부동산) 매도용 인감증명서 -> 부동산등기규칙 제60조 의거 · 등기권리증 (등기필증) · 부동산 거래 계약 신고필증 · 취득세 납부고지서 · 국민주택채권매입 …
Source: korealtyusa.com
Date Published: 2/1/2022
View: 8477
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주제에 대한 기사 평가 재외 국민 부동산 매도
- Author: HelLaw – 헬로우
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- Date Published: 2021. 7. 25.
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재외동포 > 재외국민 > 국내생활 > 부동산 거래 (본문)
부동산 거래
인쇄체크 부동산 거래
부동산거래 신고 부동산거래 신고
재외국민은 대한민국 국민이므로 원칙적으로 부동산 거래에 있어서 제한은 없습니다. 재외국민은 대한민국 국민이므로 원칙적으로 부동산 거래에 있어서 제한은 없습니다.
재외국민은 다음의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우에는 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함. 이하 같음)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 함)에게 거래상대방과 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 거래상대방이 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단(이하 “국가 등”이라 함)인 경우 에는 국가 등이 신고해야 합니다( 재외국민은 다음의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우에는 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함. 이하 같음)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 함)에게 거래상대방과 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 거래상대방이 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단(이하 “국가 등”이라 함)인 경우 에는 국가 등이 신고해야 합니다( 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조 제2항 및 제3항).
1. 부동산의 매매계약
3. 다음의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
√ 위의 2.에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 사람으로 선정된 지위
1. 거래당사자의 인적사항
2. 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산 등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적
4. 거래대상 부동산 등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류)
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 개업공인중개사의 인적사항, 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지
인쇄체크 등기신청절차
등기신청에 필요한 정보 등기신청에 필요한 정보
부동산거래에 따른 등기를 신청하는 경우에는 다음의 정보를 등기소에 제공해야 합니다( 부동산거래에 따른 등기를 신청하는 경우에는 다음의 정보를 등기소에 제공해야 합니다( 「부동산등기법」 제24조 「부동산등기규칙」 제46조 제1항).
신청정보 신청정보
등기원인을 증명하는 정보 등기원인을 증명하는 정보
등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보
등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정함)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보[다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공해야 함] 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정함)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보[다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공해야 함]
소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보
추가로 필요한 서류 추가로 필요한 서류
외국 영주권자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 대한민국 국민이 국내 부동산거래에 따른 등기를 신청하는 경우, 등기소에서는 처분위임장, 인감증명, 주소증명정보 및 부동산등기용등록번호 등 추가로 필요한 서류를 요청할 수 있습니다[「 외국 영주권자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 대한민국 국민이 국내 부동산거래에 따른 등기를 신청하는 경우, 등기소에서는 처분위임장, 인감증명, 주소증명정보 및 부동산등기용등록번호 등 추가로 필요한 서류를 요청할 수 있습니다[「 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규 」(대법원 등기예규 제1686호, 2020. 6. 10. 발령, 2020. 7. 1. 시행) 제5조, 제9조, 제10조 및 제11조 참조].
재외국민이 국내 부동산 팔려면 양도세 먼저 내야
코스피지수가 3000을 돌파한 데는 여러 가지 동력이 있다. 많은 개인투자자는 공매도 금지에서 원인을 찾는다. 공매도가 금지된 작년 3월부터 주식시장이 전례없는 상승세를 보였기 때문이다.오는 3월 공매도 재개 여부를 놓고 찬반 논쟁이 뜨겁다. 상당수 개인은 ‘공매도=증시 급락’으로 생각한다. 공포감을 느끼는 이들도 많다. 시장 전문가들은 공매도 활용 방식을 알면 지나치게 걱정할 필요가 없다고 말한다. 공매도가 몰리는 종목을 피하면서 유망주를 골라내는 ‘핀셋 투자’를 해야 한다고 조언한다. 업종 같아도 주가 차별화공매도가 재개되면 대형주에선 업종 내 롱쇼트 전략이 활발해질 전망이다. 업종 내에서 더 오를 것으로 예상되는 종목은 매수하고, 성과가 상대적으로 부진할 것으로 보이는 종목을 공매도하는 방법이다. 삼성전자를 매수하고 SK하이닉스를 공매도해 차익을 챙기는 식이다.전문가들은 업종 간 차별화를 이용한 공매도도 늘어날 것으로 예상하고 있다. 부진한 섹터에 공매도가 집중될 것이라는 전망도 나온다. 업종 간 순환매가 나타났던 작년과 달리 올해는 실적에 기반한 장세가 펼쳐질 것으로 예상되기 때문이다.유망 업종이라고 해도 주가가 과도하게 올랐다면 공매도의 타깃이 될 수 있다는 설명이다. 개별 종목의 실적, 전망, 재료 등까지 보다 꼼꼼히 살펴봐야 하는 것이다. 한 애널리스트는 “업종 내에서 단순히 실적뿐 아니라 주가수익비율(PER), 주가순자산비율(PBR) 등 밸류에이션 지표와 단기 급등 여부를 살펴보는 것이 중요하다”고 말했다.신한금융투자는 구조적 성장을 하는 업종과 종목에 주목해야 한다고 조언했다. 유망 업종으로 2차전지, 태양광, 풍력, 신재생에너지를 꼽았다. 공매도를 피해갈 개별 종목으로는 삼성전자, 현대자동차, LG화학, 삼성SDI, 한화솔루션을 추천했다. “삼성전자 공매도 어려워”과거 공매도가 집중됐던 종목을 살펴볼 필요가 있다. 공매도 투자자들이 어떤 유형의 종목을 선호하는지 파악할 수 있기 때문이다.연도별 공매도 비중(공매도량/거래량)이 높았던 종목을 조사한 결과 밸류에이션이 높거나 업황이 꺾인 종목이 공매도가 많았다. 2018년과 2019년 넷마블, 셀트리온, 한온시스템이 모두 공매도 ‘톱10’ 명단에 올랐다. 모두 업종 내에서 PER이 높다는 지적을 받았던 종목들이다. LG디스플레이와 두산중공업도 2018년과 2019년 공매도 비중이 15%에 달했다. 두 종목은 업황 악화로 실적이 오랜 기간 부진했다는 공통점이 있다.하지만 코로나19 이후 구조적인 산업 변화가 빠르게 나타나면서 성장 기대가 높은 종목에 대해선 공매도가 쉽지 않다는 분석도 많다. 대표적인 종목이 삼성전자와 현대차다. 단기 급등으로 밸류에이션이 높아졌지만 성장성도 그 이상으로 주목받고 있어서다. 한 자산운용사 대표는 “삼성전자와 현대차는 공매도를 하기 쉽지 않다”며 “공매도를 했을 때 주가가 급등하면 손실은 무한대이기 때문”이라고 했다. 저가 CB 많으면 공매도 타깃코스닥시장에선 전환사채(CB) 발행이 많은 종목에 공매도가 몰릴 가능성이 높다. 이런 종목은 공매도를 통해 수익을 확정짓는 ‘델타기법’을 구사할 수 있기 때문이다.예컨대 주식 전환가격이 3만원인데 주가가 10만원까지 올랐을 경우 주식을 빌려 10만원에 공매도한 다음 나중에 사채를 주식으로 전환해 갚는 식이다. 그러면 7만원의 차익을 바로 담보할 수 있다. 헤지펀드 관계자는 “공매도를 하면 CB 상환 기간까지 기다리지 않고도 수익을 확정할 수 있다”며 “만약 공매도 후 주가까지 하락하면 그 차액만큼 수익을 추가로 챙길 수 있다”고 했다.코스닥150 편입 종목을 전수조사한 결과 10여 개 종목이 상대적으로 공매도에 취약한 것으로 나타났다. 시가총액 대비 CB 비율이 높으면서 주가가 전환가보다 위에 있는 종목들이다. 이런 종목은 CB 보유자 입장에서 공매도를 이용할 유인이 크다는 분석이다.메디포스트가 대표적이다. 지난 14일 기준 메디포스트는 293억원이 CB로 잡혀 있다. 시가총액 대비 비중이 4.91% 수준이다. 주가는 3만8000원으로 전환가(3만2490원)에 비해 17.5% 높게 형성돼 있다. 신흥에스이씨도 공매도에 취약한 종목이다. 시가총액 대비 CB 비중이 4.56%지만 주가가 5만1500원으로 전환가(3만8875원)보다 36% 높다. 녹십자셀도 CB가 많으면서 주가가 급등한 상태다.휴젤과 현대바이오는 CB 비중이 2~3% 수준이지만 주가가 전환보다 두 배 가까이 높다. 당장 공매도할 경우 투자액의 두 배를 벌 수 있다. 휴젤은 주가가 21만6900원이지만 전환가는 12만4800원이다. 현대바이오는 전환가가 주가의 절반에도 못 미친다.박의명 기자 [email protected]
[일반법률] 해외거주 재외국민의 한국부동산 처분절차 상세보기
1. 기본절차
가) 부동산 매매계약 체결
– 한국내 부동산을 처분하기 위하여는 부동산을 살려는 매수인과 부동산 매매계약을 체결하고, 매매 계약서를 작성
– 본인이 직접 한국을 방문하여 계약을 체결하는 경우에는 위임장이 필요없으나, 미국에서 한국에 있는 대리인에게 위임하여 계약을 체결하는 경우, 위임장을 대리인에게 송부하여야 함
나) 부동산 이전 등기
– 매매계약 체결후 부동산이전등기를 하여야 부동산 처분이 완료됨.
– 부동산등기를 위하여는 부동산의 소재지를 관老求?법원등기과나 등기소에 부동산을 판사람(매도인)과 산사람(매수인)이 같이 신청하여야 함.
– 구비서류는 부동산매매계약서, 재외국민등록등본, 등기권리증, 등기부등본, 매도인의 인감증명서 등인데. 구체적인 사항은 한국의 법원등기소에 문의하는 것이 필요함
– 법무사에게 위임하여 위의 절차를 대행시킬 수 있음, 국내에서도 등기절차는 대부분 법무사에게 대행시켜 처리하고 있음
2. 미국에서 준비하여야 할 서류
가) 본인이 한국을 방문하여 상기 절차를 직접 하는 경우 위임장은 필요 없고 한국영사관에서 재외국민등록등본을 발급받아 한국으로 가져가면 됨.
※ 부동산이전등기에 필요한 인감증명서는 증명청(동-읍사무소)을 방문하여 발급신청
나) 본인이 한국에 가지 않고 한국에 있는 대리인에게 상기 절차를 위임하여 부동산을 처분하는 경우 영사관확인을 받은 위임장(매매계약용, 부동산 등기용 등) 및 인감증명서발급위임장 및 재외국민등록등본을 송부하여야 함
외국인, 재외동포 소유 한국 부동산 매도 절차 및 서류
외국인도 한국의 부동산을 사고 파는데 아무 문제가 없습니다. 또한 과거에 한국 국민이었다가 외국 시민권을 취득한 재외 동포 역시 부동산을 거래 하는 데 아무 문제가 없이 한국인과 같이 거래를 할 수 있습니다.
다만 필요서류들이 한국인 상호간의 거래 보다는 조금은 복잡 합니다.
이 글에서는해외거주 외국인(재외동포)가 보유한 국내 부동산을 매각할 때에 주의사항과 관련 서류를 올려 봅니다.
등기 권리증 : 해당 부동산이 외국인이 과거 한국국적을 가지고 있을 때에 언제 어떻게 부동산을 취득했는지 여부에 따라 등기 권리증은 필수 입니다만 해당 권리증을 보유하고 계신분은 별로 없습니다. 따라서 등기권리증이 없는 경우에는 현재 거주 국가에서 별도의 서면을 인증받아 보내 와야 합니다. 국적(시민권) 증서 사본 : 본인의 해당 국가 신분증과 가은 개념 입니다. 본국 관공서의 주소 증명 또는 거주사실 증명서 : 해당 국가 관공서에서 발행한 거주지 증명으로 한국의 주민등록등본과 같이 거주지가 기재된 공문서 입니다. – 이 때에 외국국적 취득으로 본인의 성명이 변경된 경우에는 변경사실을 증명하는 문서(동일인증명서)도 함께 준비 되어야 합니다. 본국에 주소증명 제도가 없는 국가의 경우에는 신분증명으로 대체 할 수 있으나 공증이나 영사확인등이 필요 합니다. 인감증명서 : 인감증명제도가 없는 국가의 경우 본인이 직접 서명 하였다는 내용의 증명(본인서명증명)을 해당 국가의 공증과 해당 국가 한국영사인증 또는 아포스티유 등의 절차를 통하여 한국으로 보내야 합니다. 위임장 : 매도인이 한국에 들어오지 못하므로 제3자에게 매도권한을 위임한다는 내용의 위임장 이며 이 역시 인감증명과 같이 공증 및 인증, 아포스티유 절차를 거쳐야 합니다. 또한 위임장에는 위임의 내용( 위임하는 법률행위, 위임의 권한 내역, 부동산의 표시, 금액 등의 기타사항이 기재 되어야 합니다.) 위 의 서류들은 현지 국가의 언어로 된 경우 한국어로 번역한 후 번역자 확인서 까지 준비 하여야 합니다. 위임장에 기재된 한국내의 대리인 이 매도할 경우 해당 대리인의 신분증, 주민등록초본, 인감증명서 , 위임인과의 관계를 나타내는 증명서 등을 준비 합니다. 매도인의 여권 사본과 매도인이 과거에 한국인이었던 경우 해당 외국인의 주민등록 초본(예전주소 기재)등의 관련 서류도 준비 합니다. 매도인의 통장사본(매매대금 입금용)을 준비 합니다. 한국국적자가 외국에 나가 있거나, 한국에 외국인 등록된 외국인, 거소신고된 재외동포는 매도용인감을 세무서에 미리 발급 받을 수 있습니다. 이 경우 매도 금액에 따른 양도소득세를 미리 납부 한 후에 발급 받을 수 있습니다.
외국에서의 각종 서류는 한국어 번역과 공증, 영사확인이 필수 이며 해당 국가가 아포스티유 가능 국가인 경우에는 번역 후 공증, 아포스티유로 대체 가능 합니다. 예를 들어 미국의 경우 공증인으로부터 공증(Notary Public)을 받은 후 주정부로 부터 아포스티유(Apostille)를 발급 받으시면 됩니다.
한국 부동산 매도 절차 및 서류 총정리 (영주권자 등) • 코리얼티USA
미국이나 해외에서 한국 국내 부동산을 매도하려면 위임장 등 준비해야 할 서류가 많습니다. 이번 글에서는 영주권자 및 해외거주자의 한국 부동산 매도 절차와 서류를 총정리하였습니다. 아울러 한국 부동산을 팔 때 주의사항도 살펴봤으니 해외에서 국내 부동산 매각을 준비한다면 꼭 참고하시길 바랍니다.
한국 부동산 매도 절차
미국 또는 해외에서 한국 부동산 매도를 하려면 일단 2가지 방법으로 나눠볼 수 있습니다. 첫 번째로 본인이 직접 한국에 방문해서 일처리를 하는 것입니다. 이 방법은 위임장도 필요 없고 간단하죠. 하지만 양도세, 증여세 및 송금 관련해서 몇가지 주의할 점들이 있는데요. 이에 대해서는 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.
두 번째로 본인이 직접 한국에 방문하지 않고 한국에 있는 가족이나 지인을 통해 절차를 진행하는 방법이 있습니다. 이때는 위임장이 필요하며, 한국으로 서류를 발송하고 원격으로 송금 업무를 해야 합니다. 한국 방문 없이 부동산 매도하는 절차를 요약하자면 다음과 같습니다.
영사확인 서류 발급 (위임장 등) -> 한국으로 서류 발송 (fedex 등 우편 이용) -> 부동산 매매 대리 계약 -> 계약금, 중도금, 잔금 수령 -> 소유권 이전 등기 (등기소) -> 자금출처확인서 발급 (세무서) -> 해외 송금
한국 부동산 매도 시 준비 서류
1. 직접 한국 방문하는 경우
본인이 한국에 방문해서 진행하는 경우에는 한국에서 서류를 모두 준비할 수 있기 때문에 딱히 준비할 서류는 없습니다. 다만, 미국은 모든 해외 발생 소득을 세금 보고해야 하기 때문에 한국에서 부동산 매매 계약 시 다음 서류들을 미리 챙겨두시길 바랍니다.
부동산 구입 계약서 (매수 당시 매매 계약서)
부동산 구입 시 들어간 비용 영수증 (공인중개사, 법무사, 공증 비용 등)
부동산 구입 시 낸 세금 영수증 (취등록세 등)
부동산 구입 후 소요된 수리 및 리노베이션 영수증
부동산 매도 계약서 (부동산 팔 때 매매 계약서)
부동산 매도 시 들어간 비용 영수증 (공인중개사, 법무사, 공증 비용 등)
부동산 매도 시 낸 세금 영수증 (양도소득세 등)
2. 대리인을 통한 경우
대리인(가족이나 지인)을 통해 한국 부동산 매도를 할 때도 앞서 얘기한 서류들은 기본적으로 챙겨야 합니다. 그리고 대리인 매매 계약을 위해 부동산 처분 위임장과 인감증명서 발급 위임장 등이 필요한데요. 영사관 등 재외공관에서 준비할 서류는 다음과 같습니다.
처분 위임장 (영사관 공증 필요)
인감증명서 발급 위임장 (영사관 공증 필요)
재외국민등록부등본 (영사관 발급)
대리인 위임 한국 부동산 매도 절차
1. 영사확인 서류 발급
대리인을 통해 한국 부동산을 매도하려면 먼저 영사관에 방문해야 합니다. 영사관에는 위임장과 인감증명서 발급 위임장 등 양식이 비치되어 있는데요. 각 양식을 작성하고 영사 공증을 받아야 합니다. 그리고 소유권이전 등기 시 필요한 재외국민등록부등본도 발급 받아야 합니다. (자세한 내용은 아래 글 참고)
2. 한국으로 서류 발송
이제 영사관에서 발급 받은 서류와 신분증(필요한 경우)을 한국에 있는 대리인에게 발송해야 합니다. 서류를 발송하는 방법으로는 한국에 가는 지인을 통해 보내는 방법과 fedex나 usps등 우편을 이용한 방법이 있습니다. (아래 후기 참고)
3. 부동산 매매 대리 계약
한국에 서류가 잘 배송되었다면 대리인 매매 계약을 진행합니다. 대리인 매매 계약을 할 때는 위임장과 대리인 본인의 신분증과 인감도장(서명 가능)을 지참해야 합니다. 부동산 대리계약에 대해서는 다음 유튜브 영상 시리즈를 참고해보세요.
4. 소유권 이전 등기
(1) 소유권 이전 등기 시 필요한 서류
잔금 지급까지 완료되면 소유권 이전을 하게 됩니다. 보통 소유권 이전 등기 업무는 법무사를 통해서 하는데요. 경우에 따라서는 매수자 또는 매도자가 직접 하기도 하죠 . 소유권 이전 등기를 하려면 등기소에 다음 서류를 제출하여야 합니다.
(부동산) 매도용 인감증명서 -> 부동산등기규칙 제60조 의거
등기권리증 (등기필증)
부동산 거래 계약 신고필증
취득세 납부고지서
국민주택채권매입 영수증
인지세 영수증
등기 수수료
참고로 소유권 이전 등기에 대한 것은 부동산등기규칙에 규정되어 있습니다. 부동산등기규칙 제60조에는 인감증명의 제출에 대한 내용이 있는데요. 제 1항에 따라 본인(소유권의 등기의무자)의 인감증명(매도용 또는 처분위임장 + 일반용)을 제출해야 합니다.
(2) 매도용 인감증명서 발급 (기존 방식)
(부동산) 매도용 인감증명서는 대리인이 주민센터에서 발급을 받을 수 있습니다. 이때 인감증명서 발급 위임장이 필요하죠. 그리고 위임자가 재외국민인 경우에는 재외국민 인감경유(인감증명법 시행령 제 13조 제 3항)에 따라 관할세무서장의 확인을 받아야 합니다.
(3) 부동산 등기규칙 개정 (2019.1.1 이후)
2019년 이전에는 위와 같이 인감증명서를 발급 받아서 등기소에 인감증명을 제출했어야 합니다. 하지만 절차가 복잡하고 대리인이 인감을 악용할 수 있다는 점에서 많은 민원이 발생했었는데요. 그 결과 부동산 등기규칙이 개정되어 재외공관의 확인을 받은 처분위임장과 재외국민등록부등본을 인감증명서 대신 제출할 수 있게 되었습니다.
부동산 등기규칙 개정에 따르면 영사관 공증을 받은 처분위임장과 재외국민등록부등본만 있으면 소유권 이전 등기가 가능하다고 합니다. 다만, 저의 경우에는 여러번 영사관에 가는 번거로움을 줄이고 혹시모를 상황에 대비하기 위해서 처분위임장, 재외국민등록부등본, 인감증명서 발급 위임장을 모두 한국에 발송했습니다. (아래 글 참고)
5. 자금출처확인서 발급 (10만 달러 이상)
부동산을 매각하고 미국 등 해외로 10만 달러 이상을 송금을 하려면 자금출처확인서가 필요합니다. 자금출처확인서는 3가지 종류가 있는데요. 이중에서 부동산 매각자금 확인서를 발급 받아야 합니다. 발급 기간이 10일 이내에서 경우에 따라 한달까지 소요될 수 있으니 직접 방문으로 진행할 때는 기간에 유의해야 합니다.
6. 해외 송금
해외 송금은 외국환거래법에 의해 관리되고 있습니다. 소액 송금은 크게 문제가 되지 않지만 1만 달러 이상을 미국이나 해외로 송금할 때는 규정에 유의해야 합니다. 은행을 통해서 송금할 경우 은행별로 규정이 있으니 이 부분을 꼭 확인하시길 바랍니다.
한국 부동산 매도 시 주의사항
1. 인감보호 신청
대리인을 통해 한국 부동산을 매도한다면 인감 도용 사고를 주의해야 합니다. 인감은 재산 상에 큰 손실을 입힐 수도 있는 것이기 때문에 인감보호 신청을 하는 것이 좋은데요. 부동산 매도가 끝나면 바로 본인 외 발급 금지 신청을 하여 인감 사고를 미연에 방지해야 합니다.
2. 양도소득세
해외에서 한국 부동산을 팔 때 문제되는 것이 바로 세금이죠. 특히 최근 부동산 가격이 많이 올라 양도소득세 탈세 문제가 많이 불거지고 있는데요. 양도소득세를 잘못 계산하거나 모르고 누락하는 경우 과태료와 가산세를 물 수 있으니 주의해야 합니다.
3. 증여세
가족 및 친척 간 부동산 거래를 하는 경우에는 증여세 문제가 많이 발생합니다. 양도세 회피를 위해 시세와 너무 차이 나는 금액(5% 이상)으로 거래를 하면 국세청 조사로 적발될 수 있으니 주의해야 합니다. 또한 친척이나 지인을 이용한 분할 증여 역시 문제가 되니 각별히 주의하시길 바랍니다. 특히 영주권자 등 비거주자 분들은 한국 거주자에게 적용되는 증여세 공제가 적용되지 않는다는 점을 꼭 알아두세요.
한국 부동산 매도 마무리
이상 영주권자나 시민권자, 해외거주자 분들의 한국 부동산 매도 절차에 대해 상세히 알아봤습니다. 아울러 준비해야할 서류와 부동산 매각 시 주의사항도 살펴봤는데요. 복잡한 절차가 많기 때문에 진행 시 미리 공부를 해야합니다. 아울러 한국 부동산을 매각한 후 미국 부동산을 구입하시려는 분들은 아래 글들도 꼭 참고해서 읽어보시길 바랍니다.
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