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토지구획정리사업 | 서울정책아카이브 Seoul Solution
토지구획정리사업은 사업 시행 전의 권리 관계에 변동을 가하지 않고, 토지의 교환과 분합 등의 환지방식이다. 공공시설을 확보하고 시가지를 개발 …
Source: seoulsolution.kr
Date Published: 5/16/2022
View: 4103
토지구획정리사업법 | 국가법령정보센터
1. “토지구획정리사업”이라 함은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 이 법의 규정에 의하여 실시할 토지의 교환ㆍ분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 8/15/2021
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토지구획정리사업(土地區劃整理事業) – 한국민족문화대백과사전
토지구획정리사업은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 …
Source: encykorea.aks.ac.kr
Date Published: 12/27/2022
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토지구획정리사업 홈페이지 오픈 – 서울특별시 – 분야별정보
토지구획정리사업이란 한마디로 간추리면, 정비되지 아니한 시가지의 일정구역안에서 모든 토지소유자로부터 각 토지의 면적이나 위치 등에 상응하는 …
Source: news.seoul.go.kr
Date Published: 9/25/2022
View: 1044
토지구획정리사업 – 국가기록원
“토지구획정리사업”이란 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 「토지구획정리사업법」에 의하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경 지목 또는 형질의 변경이나 …
Source: www.archives.go.kr
Date Published: 8/29/2022
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토지구획정리사업 – 위클리한국주택경제신문
토지구획정리사업은 구 「토지구획정리사업법」에 의한 환지(還地)방식의 계획적 택지화 사업을 의미하며 사업계획 결정, 시행인가 신청, …
Source: www.arunews.com
Date Published: 5/5/2022
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토지 구획 정리란? – 네이버 블로그
토지구획정리사업은 토지관계의 조정을 기본으로 하는 사업으로서 『택지개발법』에 의한 택지개발사업이 시행되기 전에는 거의 유일한 택지개발 수단 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 10/26/2022
View: 6416
토지구획정리 홈페이지
토지구획정리사업을 한마디로 간추리면, 정비되지 아니한 시가지의 일정구역안에서 모든 토지소유자로부터 각 토지의 면적이나 위치 등에 상응하는 일정의 토지를 무상으로 …
Source: 115.84.165.78
Date Published: 4/22/2022
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주제에 대한 기사 평가 토지 구획 정리 사업
- Author: 울산MBC뉴스
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- Date Published: 2019. 2. 24.
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서울정책아카이브 Seoul Solution
개요
개포지구는 도심부에서 동남쪽으로 13㎞ 떨어진 곳에 위치하며, 행정구역상으로 원래 경기도 광주군에 속해 있었으나 1963년 1월 행정구역 개편으로 서울시 강남구에 편입되었다. 강남구 대치1동, 대치2동, 개포4동 도곡2동, 서초구 양재2동 등에 걸쳐있다. 지하철 3호선과 신분당선 등으로 접근성이 좋다.
<그림 4> 개포지구 주변현황 분석도
토지구획정리사업지구의 지정
개포지구는 당초 1968년 1월 서울시가 토지구획정리사업으로 지정하며 일부 환지되었으나 1978년 6월 녹지보존시책으로 사업이 취소되었다. 1981년 4월 건설부가 「토지구획정리사업법」을 시행하며 대상 지구로 지정하였다. 개포지구 택지개발사업은 「주택건설촉진법」에 의거하여 1980년대 초반 주택난 해소의 일환으로 추진 중이던 ‘주택 500만호 건설계획’에 따라 택지의 대량공급을 목적으로 추진되었다.
정부는 서울시가 안고 있는 도시기반시설의 부족, 교통난 등의 도시 문제를 완화하고 수도권 인구분산과 함께 기존 도심의 성장을 억제하고 강북지역의 기능을 강남으로 분산시키기 위해 강남개발을 적극적으로 추진하였다. 개포지역은 당시 서울시의 신시가지 예정지역으로 개포지구 개발을 통해 주택난 해소와 도시의 균형발전을 도모하였다.
<표 4> 개포지구 개발연혁
시기 내용 비고 1980년 12월 ╴양재지구 용도지역 변경 및 토지구획정리사업계획 결정
신청 1981년 1월 ╴양재지구 용도지역 변경 및 계획결정 신청 반려 1981년 4월 ╴개포지구 택지개발예정지구 지정 ╴건설부고시 제113호 1981년 7월 ╴개포지구 도시개발기본계획 수립 1981년 9월 ╴개포지구 택지개발예정지구 지정변경 통보 ╴846.0만㎡(255.9만평) 1981년 11월 ╴개포지구 택지개발사업 개발계획 승인 1982년 2월 ╴개포3지구 개발계획 변경 및 실시계획 승인
※토지구획정리사업으로 시행 ╴건설부공고 제76호
╴661.8만㎡(200.2만평) 1982년 3월 ╴개포토지구획정리사업지구 환지계획 공람공고 1983년 9월 ╴개포3지구 개발계획 및 실시계획 변경 승인 ╴건설부고시 제296호 1983년 9월 ╴환지계획 인가 및 환지예정지 지정 ╴서울특별시공고 제534호 1985년 6월 ╴개발계획 및 실시계획 변경 승인 ╴건설부공고 제25호 1987년 2월 ╴환지계획 변경 인가 및 환지예정지 지정 ╴서울특별시공고 제116호 1988년 12월 ╴공사완료 및 환지계획 변경⋅환지확정처분 공고 ╴서울특별시공고 제992호 2002년 ╴강남구 개포지역에 대한 지구단위계획 수립 ╴공동주택지역 2004년 ╴서초구 양재지역에 대한 지구단위계획 수립
자료 : 서울특별시, 1990, 「서울토지구획정리백서」
토지구획정리사업의 시행
택지개발예정지구 지정과 함께 건설부는 개포지구를 3개 지구로 나누어 서울시 598.3만㎡, 한국토지공사 181.8만㎡, 대한주택공사 60.2만㎡으로 분담하여 개발하였다. 1981년 당시, 3개 지구 모두 공영개발방식으로 토지를 수용하여 택지를 개발할 계획이었으나 1982년 2월 토지구획정리사업으로 사업계획이 변경되었다. 따라서 개포1지구와 개포2지구는 한국토지공사와 대한주택공사가 공영개발방식으로 개발하였고, 개포3지구는 서울시에서 구획정리방식으로 개발하였다. 서울시는 개포3지구를 2개 구역으로 구분하여 동쪽은 공동주택, 서초구 양재지역과 일부는 토지구획정리사업으로 개발을 추진하였다.
공사완료 후 개포3지구의 토지구획정리사업에 대한 문제가 제기되었다. 개포3지구는 택지개발사업지구 안에서 토지구획정리방식을 도입하여 유일하게 토지가 환지되었는데 이는 「택지개발촉진법」에 위반되었기 때문이다. 택지개발사업지구에서는 예정지구를 지정할 때 ‘이미 토지구획정리사업지구로 결정고시된 지역’과 ‘당해 지역의 지가가 인근 다른 예정지구보다 높아 토지구획정리사업 이외의 방법으로 택지개발이 곤란’한 경우에만 토지구획정리를 할 수 있었지만 개포 3지구는 어느 쪽에도 해당되지 않았기 때문이다.
<표 5> 개포지구 면적의 변화
시기 개포1지구
(한국토지공사) 개포2지구
(대한주택공사) 개포3지구
(서울시) 전체 1981년 4월 181.8 60.2 598.3 840.3 1981년 9월 213.2 33.1 599.7 846.0 1981년 11월 213.2 35.0 675.6 923.8 1982년 2월 213.7 35.0 661.8 910.5 1983년 9월 213.7 35.0 645.1 893.8 1987년 2월 213.7 35.0 649.4 898.1
(단위 : 만㎡)
자료 : 서울특별시, 1990, 「서울토지구획정리백서」
개포 택지개발계획의 기본 특징
개포3지구는 전원적인 주거지 조성과 이를 통한 선진적 가로경관의 조성, 문화 및 소비생활추구를 가능케 하는 중심지 개발여건 조성, 공공사업 및 기반시설 조성을 통한 민간의 개발여건 조성 등을 목표로 근린주구론에 입각하여 일상생활권을 형성하고 이를 위계적으로 구성하여 전체공간구조를 편성하는 단계구성론에 따라 이루어졌다. 전체 주거지 공간은 지역중심, 지구중심, 주구중심, 분구 중심의 4단계로 위계화되었다.
<그림 5> 2020 서울도시기본계획 중심지 체계
개포3지구는 근린주구 개념을 도입한 초기 국내사례로서 비교적 엄격한 가구단위 단지형 생활권으로 계획되었으나 부분적으로 가로중심형 생활권으로 변형된 특성을 지닌다.
종합평가
계획의 특징: 단독주택지구와 공동주택지구의 분리
개포3지구는 3개의 구역으로 구분되어 1구역은 고속도로 주변의 대규모 공원과 단독주택, 유통상업지구로, 2구역은 단독주택지구로, 3구역은 공동주택단지로 개발되었다. 계획당시와 비교해 가장 많은 변화가 생긴 곳은 단독주택지로 개발된 2구역이다.
<그림 6> 개포 3지구 구역별 도시설계 (1985년)
단독주택지: 다세대 다가구주택으로의 전환, 근린생활시설 증가
단독주택지는 대부분 다세대 다가구주택으로 전환되었고 근린생활시설이 증가하여 주거기능 약화와 상업기능 강화의 경향을 나타냈다. 20년 이상 17.5%이며, 10~20년 경과한 주택이 66.1%로 가장 많다. 20년 이상 노후주택 밀집지역이 없는 것은 그동안 다세대 다가구주택으로 변경되었기 때문이다. 같은 이유로 단독주택지의 가구밀도는 197호/ha로 고밀도이다. 그러나 6m이상 도로에 면한 구간이 70%로 양호하고 90㎡미만의 과소필지는 없다. 세대 당 주차장 비율은 0.49대로 주차장 부족문제가 심각하다.
<표 6> 개포3지구 토지이용 변화
<표 7> 개포3지구 토지이용
구분 주거 상업 학교 공원
및
녹지 기타 총계 단독
주택 다가구주택 다세대주택 연립
주택 아파트 주상복합 도시설계비율(%) 15.9 – – 2.8 14.7 – 7.1 5.9 12.7 41.0 100.0 33.4 현재비율(%) 0.2 3.3 2.2 1.1 13.4 1.6 13.7 6.5 11.2 46.8 100.0 21.8
주 : 현재 비율은 현장조사를 토대로 GIS를 분석한 결과
공동주택단지 : 전부 20년 이상 경과
단지규모는 300~1,000세대 37.4%, 1,000세대 이상 24.9%로 중·대규모 단지가 많다. 전체 단지 수는 18개로 1개 단지를 제외하고 모두 20년이 경과하였다. 주택규모별 비율은 60㎡이하, 60~85㎡, 85㎡ 초과가 각각 21.6%, 21.4%, 57.0%로 중·대형평형 비율이 80%로 많은 부분을 차지한다. 전체 18개 아파트 단지 중 용적률 200%이하가 단지 72.2%로 건물의 일자형 배치, 넓은 인동간격 등으로 비교적 낮은 밀도를 유지한다. 세대밀도는 150호/ha가 10개소로 55.5%를 차지한다. 세대 당 주차는 1대 이상으로 양호하지만, 실제 조사에서는 주차공간에 대한 불만이 90%이상으로 높았다.
<표 8> 개포3지구 주거유형의 변화
주거유형(2008년) 단독 다세대․다가구 연립 아파트 계 면적비 단독주택지 2.9 72.9 16.6 7.6 100.0 연립주택지 1.9 79.7 14.5 3.9 100.0
(단위 : %)
중심상업지 : 주상복합건물의 최대 입지화
개포3지구는 당초 자족적인 생활권을 형성하도록 상업지역은 지역중심 1개소, 지구중심 2개소, 주구중심 7개소 등으로 위계를 갖추어 배치하였다. 그러나 외환위기 이후 주상복합이 대거 입지하여 현재 중심상업지에서 가장 많은 면적(50.7%)을 차지하고 있는 기능이 되었다.
<표 9> 개포3지구 지역중심 변화
<표 11> 개포3지구 주구중심 변화
현재 지역중심지에는 타워팰리스 등 주상복합건물이 주로 입지하고 있다. 주구중심은 당초 생활권 중심지로서 상업 및 생활편익시설이 입지하도록 계획되었으나 현재는 4개 주구중심에만 구민회관, 상업시설, 우체국 등이 입지해있다. 그 외 3개 주구에는 업무시설, 무허가 판자촌(수정마을), 아파트 등이 입지하여 계획 당시 기능이 변경되었다. 중심상업지의 이용이 당초계획과 다른 것은 매각이 상당기간 지체되었기 때문이다. 지역중심지의 경우 매각 개시 이후 7년간 37.4%가 매각되었고 현재까지 83.8%가 매각되었다.
교통 : 주변 간선도로의 차량 통제
토지구획정리사업에 의해 형성된 개포3지구는 정형화된 경관 및 보행측면을 제외한 이동성, 접근성, 성장변화 대응성, 과밀화, 과집중에 대해 우수한 격자형 도로망을 가지고 있다. 주요 간선도로인 강남대로와 양재대로, 성수대교와 이어지는 언주로와 동서축 광역간선도로인 남부순환도로에 교통량이 집중되며, 대부분의 주요 가로에서 첨두시 차량수요가 도로 용량을 초과하여 혼잡도가 1.0 이상이다. 강남구 주요도로의 통행속도는 오전보다 오후에 현저히 낮은데 이는 강남대로와 테헤란로 주변에 대규모 업무·상업시설이 밀집하여 통행수요가 오후에 집중되기 때문이다. 강남구 전체 인구는 감소추세이나 개포 3지구의 자동차 등록대수는 2006년 약 29,000대에서 2012년 약 42,000대로, 향후에도 늘어날 전망이다. 특히 강남구 내에서도 통행발생 밀도가 가장 높고 장래 재개발·재건축 사업 추진으로 개포3지구에는 통행유발수요가 더욱 증가할 예상이다.
<그림 7> 개포3지구 도로망 및 교통량
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토지구획정리사업(土地區劃整理事業)
토지구획정리사업은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 사업으로, 크게 계획·개발·환지의 3단계로 나누어진다. 먼저, 사업계획의 수립단계에서는 사업지구의 설계와 자금계획을 결정한다. 사업의 시행이전에 사업지구내 토지현황을 측량하고, 구획정리를 위한 권리관계를 조사한다. 이후 도시계획으로 결정된 가로, 공원 등의 시설을 포함하여 사업지구 전체를 설계한다. 지구설계와 자금계획에 의하여 사업계획서를 작성하고, 공동시행의 경우에는 규약을, 조합시행의 경우에는 정관을, 지방자치단체 및 국가시행의 경우에는 시행규정을 작성하여야 한다. 아울러 토지구획정리사업의 구체적인 사업계획을 작성하기 위해서는 토지 각 필지에 대한 환지를 설계하고, 체비지 혹은 환지예정지를 지정하여야 한다.
환지예정지의 지정 이후에는 종전의 대지에 있는 건물, 기타 공작물 등을 환지예정지에 이전하는 단계다. 건물이전과 병행하여 가스, 상하수도, 철궤도, 전주 기타의 노상 노하의 공작물, 묘지 등은 이설할 필요가 있다. 건물을 이전하기 위해서는 먼저 환지선의 정지공사를 하여야 하고, 가로, 공원, 수로, 구거 등 공공시설용지에 대한 건축공사 등 제반공사를 하게 된다.
이후 모든 개발이 끝나면 환지처분을 한다. 환지처분은 관계 권리자에게 환지계획에 정해진 청산 등의 관계사항을 통지함으로써 행해진다. 환지계획에서 정해진 환지는 환지처분에 대한 공고일 다음날부터 종전의 토지로 간주된다. 종전의 토지 위에 존재한 모든 권리는 환지상에 각각 존속하게 되고, 지구내의 권리관계가 확정된다.
한편, 토지의 정리 전·후의 가치를 비교 평가하여 각 대지간의 불균형을 금전으로 평균화시키는데, 이때 평균화를 위한 금전이 청산금에 해당된다. 토지정리의 결과로 상대적으로 평균 가치 이상의 좋은 환지를 얻은 자는 청산금을 지불하며, 평균 가치 이하의 환지를 받은 자는 청산금을 수취하게 된다. 시행자가 행정청인 경우에 정리 후 대지 총가격이 정리 전의 대지 총가격보다 감소한 경우에는 그 차액에 해당하는 금액, 즉 감가보상금을 종전 토지소유자 또는 권리자에게 배분하게 된다.
토지와 건물에 대한 대위등기, 토지구획정리등기 등 등기완료공고를 함으로써 토지구획정리사업은 종결된다.
토지구획정리사업의 시행자는 개인과 조합(토지소유자 7인 이상의 조합원 전원으로 총회를 조직), 그리고 정부나 공공기관 등이며, 토지구획정리사업의 대부분을 지방자치단체 특히 시가 수행하였다.
토지구획정리사업 홈페이지 오픈
토지구획정리사업 홈페이지 오픈
“토지구획정리사업 환지도면 전산화” 사업으로 개발된
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토지구획정리사업이란 한마디로 간추리면, 정비되지 아니한 시가지의 일정구역안에서 모든 토지소유자로부터 각 토지의 면적이나 위치 등에 상응하는 일정의 토지를 무상으로 제공받아 (이를 감보라 한다) 이 재원으로 도로나 공원 등의 공공시설을 소요위치에 적정규모로 정비함과 아울러 잔여의 모든 토지(택지)를 공공시설성비에 맞추어서 그 구획•형질 등의 변경을 실시함으로써 토지의 이용가치를 종래보다도 더 높이는, 이른바 일석이조의 건전한 시가지 조성사업이라 할 수 있다.
현행 토지구획정리사업법은 제2조 용어의 정의에서 토지구획정리라 함은「대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 일정구역내에서 동법의 규정에 의하여 실시하는 토지의 교환•분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 만경이나 공공시설의 설치•변경에 관한 사업을 말한다」라고 하였으며，공공시설이란「도로•공원•광장•하천•국민 및 중고등학교교지, 기타 공공의 용에 공하는 시장•운하•선유장•수로•제방•호안•물양장•수도•하수도•유수지 및 녹지를 말한다」라고 규정하고 있다.
1980년대 초반까지 우리나라에서 택지개발의 전형적인 수단으로 1984년까지 전국의 397지역에 걸쳐 약 436㎢의 토지가 토지구획정리사업으로 개발･공급되었으며, 특히 서울시의 경우 총 93㎢에 달하는 주거용지와 41㎢에 달하는 공공용지가 토지구획정리사업에 의해서 개발되었고, 이는 서울시의 기존 개발면적의 약 35%에 달하여 큰 비중을 차지하였다. 토지구획정리사업은 크게 계획·개발·환지의 3단계로 나누어진다.
우리나라에서는 1934년 6월 20일 조선시가지계획령에 의하여 처음 도입되었으며, 이해 11월 20일 나진 토지구획정리사업 시행을 효시로 전국 각 도시에서 사업이 시행되었다. 1962년 새로이 「도시계획법」을 제정하면서 토지구획정리에 대한 정의, 사업대상지, 시행절차, 환지, 청산업무 등을 규정하였고 기타 미비한 사항은 「농지개량에 관한 법령」을 준용하게 하였다. 토지구획정리사업을 시행할 때 「도시계획법」과 「농지개량에 관한 법률」을 적용함으로써 혼선을 초래할 우려가 있어 1966년 단독법으로 「토지구획정리사업법」(1966.8.3 법률 제 1822호)이 제정되었다.
“토지구획정리사업”이란 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 「토지구획정리사업법」에 의하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치변경에 관한 사업을 말하는 것이다. 즉 불규칙하게 산재한 농업용 토지나 미개발토지 조각들을 토지이용계획에 따라 구획정리하고 필요한 최소한도의 기반시설을 갖추어서 보다 더 이용가치가 높은 토지(주로 도시용 토지)로 전환시키는 사업을 말한다. 현재의 도시개발, 특히 택지개발･공급의 방법에는 주택지조성사업, 토지구획정리, 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발 등이 있는데, 이 중에서 토지구획정리사업제도가 가장 오래되었다.
1. 사업계획과 시행규칙 (또는 규약·정관)의 작성 결정
사업의 실시가 결정되고 토지구획정리기본계획이 승인되면 구체적인 사업계획을 작성한다. 사업계획은 지구의 설계와 자금계획을 정하는 것이며 시행규정은 명칭, 범위 등 필요사항을 정하는 것으로 지방자치단체는 이를 조례로 정한다. 먼저 구획정리사업 전에 시행지구의 상황을 정확하게 파악하여야 하므로 토지의 현황을 측량하여야 하고, 구획정리사업은 권리조정 사업이므로 권리관계를 조사한다. 다음으로 측량과 권리조사가 끝나면 도시계획으로 결정된 가로, 공원 등의 시설을 포함하여 시행지구전체의 설계한다. 마지막으로 지구설계와 자금계획에 의하여 사업계획서를 작성하고, 동시에 공동시행의 경우에는 규약, 조합시행의 경우에는 정관, 지방자치단체 및 국가시행의 경우에는 시행규정을 작성하여야 한다.
2. 시행자
우리나라의 토지구획정리사업의 시행자는 개인·조합(토지소유자 7인 이상의 조합원 전원으로 총회를 조직)과 정부나 공공기관으로 동사업의 대부분을 지방자치단체 특히 시가 수행하였다.
3. 환지설계와 체비지예정지 및 환지예정지의 지정
구체적인 사업계획의 작성에서 토지 각 필지에 대한 환지를 설계하여야 한다. 체비지 혹은 환지예정지의 지정은 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요할 때에 하는 것이나(동법 56조), 토지의 구획·형질의 변경 또는 공공시설의 신설 변경을 위한 본래의 공사시행을 위해서 지정하는 것이다.
4. 건물 등의 이전
환지예정지가 지정되면 종전의 대지에 있는 건물 기타 공작물 등을 환지예정지에 이전하는 단계다. 건물이전과 병행하여 가스, 상하수도, 철궤도, 전주 기타의 노상 노하의 공작물, 묘지 등은 이설할 필요가 있다.
5. 개발
건물이전을 하기 위해서는 환지선의 정지공사를 먼저 하여야 하고 차례로 가로, 공원, 수로, 구거 등 공공시설용지에 대한 건축공사 등 제반공사를 하게 된다.
6. 환지처분
모든 개발이 끝나면 환지처분을 한다. 환지처분은 관계 권리자에게 환지계획에 정하여진 청산 등의 관계사항을 통지함으로써 행해진다. 그리하여 그 공고가 되면 환지계획에서 정하여진 환지는 공고가 있는 날의 다음날부터 종전의 토지로 간주된다(위 법 제62조 제1항). 따라서 종전의 토지 위에 존재한 모든 권리는 원칙적으로 환지상에 각각 존속하게 되고 지구내의 권리관계가 확정된다.
7. 동계, 동명, 지번의 정리
환지처분의 효과와 때를 맞추어서 동계, 동명, 지번의 정리를 행하도록 되어 있다.
8. 청산금의 징수 교부 및 감가보상금
정리전후의 대지를 평가 비교하여 각 대지간에 불균형이 있는 경우에는 금전으로 평균화시킨다. 이 금전이 바로 청산금으로서 정리의 결과 비교적 좋은 환지를 얻은 자는 청산금을 지불하지 않으면 안되고 도리어 다른 사람에 비교하여 나쁜 환지를 받은 자는 청산금을 수취하게 된다. 시행자가 행정청인 경우에 정리 후의 대지의 총가격이 정리전의 대지의 총가격과 비교하여 감소한 경우에는 그 차액에 상당하는 금액을 종전토지소유자 또는 권리자에 배분하게 된다. 이것이 감가보상금이다(위 법 제67조).
9. 등기관계사무
정리사업 최후의 끝맺음으로써 등기의 사무를 한다. 토지에 관한 대위등기, 건물에 관한 대위등기, 토지구획정리등기 등이며 등기완료공고를 함으로써 구획정리사업은 종결된다.
서울시 도시계획포털
대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관해 구 「토지구획정리사업법」에 근거하여 시행되었던 사업을 말한다.
토지구획정리사업은 구 「토지구획정리사업법」에 의한 환지(還地)방식의 계획적 택지화 사업을 의미하며 사업계획 결정, 시행인가 신청, 환지계획 작성, 환지계획 인가, 시공의 5단계로 구성된다. 현재는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 중 환지방식으로 시행되는 사업을 의미하기도 한다.
환지란 사업시행전의 토지에 존재하고 있던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용환경 등을 고려하여 사업 시행 후의 대지에 권리를 이동시키는 방법이다.
토지구획정리사업은 신시가지 및 기성시가지에서도 사업시행이 가능하고, 공공시설, 도시계획시설 등을 일제히 정비할 수 있음은 물론, 사업을 위한 막대한 토지매입비를 토지소유주들이 현물출자 하는 방식을 통해 비용을 절감함으로써 효율적·경제적인 개발이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 전체적인 도시공간에 대한 고려가 없는 사업지구만의 계획이었기 때문에 전반적인 도시발전을 저해하거나, 사업기간이 지나치게 장기화되고 개발이익이 사유화되는 등 다수의 문제점도 존재하였다. 2008년 「도시개발법」 제정으로 「토지구획정리사업법」이 폐지되면서 토지구획정리사업은「도시개발법」에 의한 도시개발사업으로 통합되어 그 시행 방법의 하나인 ‘환지에 의한 사업시행’으로 규정되어 있다.
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토지 구획 정리란?
[네이버 지식백과] 토지 구획 정리 [land readjustment, 土地區劃整理] (토목용어사전, 1997. 2. 1., 도서출판 탐구원)두산백과
구획정리
[ 區劃整理 ]도시계획을 시행할 때 공공시설의 정비개선이나 택지이용률( 宅 地 利 用 率 )을 늘리기 위한 토지의 구획, 형질의 변경, 공공시설의 신설 또는 변경에 관한 사업으로 토지구획정리사업이라고도 한다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.
토지구획정리사업이라고도 한다. 구획정리가 입법화된 것은 1893년 스위스에서 시가지 건축물법의 일부로서 공포된 것이 처음이며, 1902년에는 유명한 아디케스법(Adickes 法 )이 독일에서 제정되었다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.
토지구획정리사업을 시행할 수 있는 것은 개인조합 · 지방자치단체 ·국가 · 대한주택공사 ·산업기지개발공사 · 한국토지공사 등으로 사업비는 원칙적으로 시행자가 부담한다. 구획정리를 하기 위해서는 시행구역 내의 토지를 교환분합( 交換分合 )하여 합리적으로 재배치하거나 토지소유자가 평등하게 토지의 일부를 제공하여 도로 ·공원 등의 공공시설을 정비 또는 개선한다.
이 사업의 이점은 배수사업( 排水事業 )이나 택지 조성사업을 동시에 할 수 있기 때문에 공공용지율( 公共用地率 )이 높게 되고, 토지가 교환분합되므로 형태가 바르게 되어 이용률이 높아지며, 토지소유자의 부담이 공평해진다는 것 등이다. 기성시가지의 재개발뿐만 아니라 새로 시가지를 개발할 때도 이 방법을 쓰면 효과가 크다.
참조항목 경지정리 , 공용환지 , 농지개량사업
기술과학 > 토목건설공학 > 토목건설공학일반 카테고리
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배경
쾌적하고 질서 있는 시가지가 되기 위해서는 도로나 공원, 상•하수도 등의 제반 공공시설이 정비되고 토지의 적정한 용도이용이 되어져야 함은 물론 각개의 택지 또한 알맞게 잘 짜여지고 훌륭한 건축물군에 의해 시가지가 구성되어질 것이 요망된다.
도시형성의 역사가 시작된 초기에는 처음부터 계획적으로 건설된 도시도 더러 있었다고 한다. 그러나 중세이후에 이르러 아무런 통제나 계획도 없이 자유방임상태로 발달한 도시는 근세에까지 그대로 계승되면서 도시로서의 시설은 제대로 갖추지도 못한 채 무질서한 토지의 세분화와 건축물의 난립으로 인하여 매우 난잡한 시가지가 형성되어 졌다. 특히 19세기 진업혁명 이후 상공업의 발달에 따른 급격한 도시인구의 집중은 이러한 도시의 무계획적 팽창과 확산을 더욱 촉진시켜 주택난을 비롯한 상·하수도, 교통 기타 여러 가지 면에서 많은 도시문제를 발생시켰을 뿐만 아니라 드디어는 도시로서의 기능이 충분히 발휘될 수 없는 상태까지 되어 버렸다. 따라서 이러한 사태를 배경으로하여 19세기말부터는 각국에서 이들 도시들에 대한 재검토가 촉구되어지면서 여러가지 새로운 도시계획이론이 제창되고 차츰 도시계획이 법제화되기에 이르렀다. 도시계획의 목적이나 내용에 대하여는 시대의 변천에 따라 여러 의견이 있겠으나 이를 간단히 말하면，도시의 모든 기능을 원활히 하기 위하여 도시의 기능공간이나 구조를 도시시설을 통하여 구체적으로 창출하는 계획으로서 그 내용은 토지이용과 도시시설의 정비 및 시가지개발사업에 관한 계획으로 구별할수 있다. 모든 계획이 그러하듯이 도시계획도 그 최종적인 목적은 그 목표로 하는 계획의 실현에 있는 것이므로 이의 실현을 위하여는 효과적인 수단·방법을 필요로 하게 된다. 이러한 도시계획의 실현을 위하여 강구된 수단•방법으로는 일반적으로 다음과 같은 세가지의 유형을 들 수 있다.
그 첫째는 건축행위의 제한 기타 지역·지구제 둥과 같이 규제나 조도를 중심으로 하여 무질서한 도시형성을 미리 방지하는 방법이다. 이 방법은 시가지의 정비를 시민상호의 매임에 맡기고 행정주체는 그 지도만을 하고 사권의 행사를 유도하는 방법으로서 어떤 의미에서는 매우 바람직스러운 것이나 이같은 소극적 수단만으로는 무질서하게 형성된 기성 시가지의 정비는 불가능할 뿐 만 아니라 신시가지를 적극적으로 조성하려는 경우에도 효과적이라 할 수 없다.
둘째로는 용지매수(또는 수용)방식에 의하여 도로나 공원 하수도 등 필요로 하는 공공시설만을 정비하는 방법이다.(이를 점•선적 정비방법이라고 함) 이 방법은 공공시설의 긴급한 정비가 필요한 경우 또는 주변의 택지화를 전혀 고려할 필요가 없는 경우 등에 효과적이지만 이 방법에 의할 경우에는 시설경계선의 택지가 쓸모없이 분단되어 이용가치가 떨어지기도 하고 또 경우에 따라서는 종전에 대지였던 토지가 도로에 접하거나 각지가 되기도 하여 특정인 만 큰 이득을 얻는 수가 있을 뿐만 아니라 이 방법만으로서는 주변의 모든 토지를 건전한 택지로 조성하는 것도 불가능하여 진다.
셋째로는 비교적 광대한 지역을 대상으로 하여 공공시설의 정비와 함께 주변의 택지까지도 포함하여 총합적•일체적으로 개발하는 방법이다.(이를 면적 정비방법이라 함) 이 방법의 대표적인 것으로는 매수방식에 의하는 경우와 환지방식에 의하는 경우의 두가지가 있다. 매수방식은 사업대상구역의 토지를 전면적으로 선매수한 다음 도시시설과 함께 택지를 동시에 정비하는 방법으로서 이 방법은 기존의 주택이 적고 지가도 비교적 싼 교외지에서 신시가지를 조성하는 경우에 효과적 이며 또 비교적 자유로운 설계에 의할 수 있을 뿐만 아니라 택지 조성 후의 건축까지를 의무화할 수도 있어 신속한 시가화를 이룰 수 있는 장점이 있다. 그러나 이 방식은 사전에 많은 자금이 소요되므로 사회자본이 빈약한 상황에서는 채택하기 곤난하고 또한 택지조성후의 토지가 원칙적으로 종전의 토지소유자에게 환원되지 않기 때문에 개발효과 등을 기대하는 지주들로부터 토지매각에 대한 비항을 받는 둥의 단점이 있다. 환지방식은 공공시설용지를 사업대상구역내의 모든 토지소유자로부터 조금씩 제공(감보)받는 대신에 모든 토지는 이에 의하여 정비된 공공시설의 편리를 얻게 되고 또 토지의 이용가치가 증대되도록 그 구획•형질 등의 변경을 실시하는 방식을 말한다. 이 방식은 관계권리자의 어느 하나 손해보는 일도 또 특정인만 득을 보는 일도 없을 뿐만 아니라 아직 시가화되어 있지 아니한 구역은 물론 기성시가지에 있어서도 효과적인 수법이다. 토지구획정리사업은 바로 이와 같은 환지방식에 의하여 시가지개발을 목표로 하여 결정된 도시계획을 실현에 옮기는 도시계획사업의 하나로서 이 제도는 지난 1세기 동안 각국의 도시개발에 널리 활용되어 왔으며 앞으로의 시가지개발에도 크게 기대되는 사업수법이라 하겠다.
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