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그렇기 때문에 미리 확인을 해보시기 바랍니다. 건축물이 있는 대지의 최소분할면적은 주거지역은 60㎡((약 18평), 상업지역과 공업지역은 150㎡(약 45평), 녹지지역은 200㎡(약60평), 그외지역은 60㎡(약 18평)이 건축물이 있는 경우 최소한의 토지분할 면적입니다.
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오늘은 토지분할 최소(제한)면적에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
우선 토지분할 최소면적은 해당 토지에 대하여 용도지역에 따라 건축물이 있느냐 없느냐로 구분할 수 있습니다.
그리고 기타의 경우로 개발제한구역 내의 분할제한, 농지법상의 분할제한 등 구분되고 있으니 잘 참고하시길 바랍니다.
1. 건축물이 있는 토지분할 최소면적
건축물이 있는 토지(대지)는 다음의 범위 안에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적 이하로 분할할 수 없습니다.(건축법 제57조 1항)
① 주거지역 : 60㎡
② 상업지역 : 150㎡
③ 공업지역 : 150㎡
④ 녹지지역 : 200㎡
⑤ 그 외 지역 : 60㎡
2. 건축물이 없는 토지분할 최소면적
건축물이 없는 일반 토지에 토지분할 제한을 둔 이유는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 목적인 토지의 난개발을 막고 투기를 줄이기 위해서 입니다.
① 주거지역 : 60㎡
② 상업지역 : 150㎡
③ 공업지역 : 150㎡
④ 녹지지역 : 200㎡
⑤ 그 외 지역 : 60㎡
건축물이 없는 토지의 경우에는 건축법의 영향은 받지 않으며, 위 최소면적 미만으로의 분할할 경우에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조’에 의해 개발행위허가를 받아야 토지분할이 가능합니다.
3. 개발제한구역 내의 분할제한
개발제한구역 내에서는 일반 필지는 200㎡, 주택 또는 근린생활시설의 건축 시는 330㎡ 이내로 분할을 할 수 없습니다.
다만, 아래의 경우에는 그 미만으로도 분할을 할 수 있습니다.
① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 공익사업의 시행을 위한 경우
② 인접 토지와의 합병을 위한 경우
③ 사도법에 따른 사도, 농로, 임도 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
④ (시행령) 별표 2 제3호 가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우
다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60㎡ 미만인 경우에는 제외합니다.
4. 농지법상의 분할제한
‘농업생산기반사업이 시행된 농지’는 대규모 영농을 권장하기 위해 2,000㎡ 이하로는 농지 분할이 금지됩니다.
부동산 매매 또는 개발행위 시 토지분할을 해야 할 경우에는 지방자치단체마다 조례가 다를 수 있으므로 토지분할의 가능성과 절차에 대하여 해당 시·군 지적과에 문의하거나 전문가인 측량설계사사무소에 문의해보는 것이 안전합니다.
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주제에 대한 기사 평가 토지분 할 최소 면적
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- Date Published: 2021. 3. 11.
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토지 분할할때 최소 면적은 어떻게 되나요?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
가끔 손님들이 전화를 하거나 방문을 하여 아주 작은 토지를 찾는 경우가 있습니다.
그냥 텃밭같이 조그만 토지를 구매해서 집을 짓기보다는 주말 농장이나 몇가지 채소를 키우고 싶다고 작은 토지를 찾으십니다.
작은 토지에 대하여 원하시는 면적은 작을수록 좋다고 하는 분들도 있고, 50평이나 100평정도만 잘라서 판매를 원하시는 분들도 있습니다.
이건 잘몰라서 하는 이야기라 다시 설명을 해드려야 합니다.
토지도 최소한의 면적이하로는 분할이 안되기 때문입니다.
그러면 최소한의 면적이란 얼마일까요?
이번시간에는 토지 분할시에 최소 면적에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.
토지분할의 최소면적은 해당토지에 건축물이 있는냐, 없느냐, 혹은 그 외의 경우로 나눌수 있습니다.
먼저 건축물이 있는 대지의 경우를 알아보겠습니다.
대지의 경우에도 그 용도지역이 모두 다르기 때문에 먼저 용도지역을 확인해야 합니다.
건축물이 있는 대지의 최소면적을 용도지역에 따라 토지 분할 최소 면적은 아래와 같습니다.
용도지역 최소분할면적 주거지역 60㎡ 상업지역 150㎡ 공업지역 150㎡ 녹지지역 200㎡ 그외지역 60㎡
건축법에는 위와 같이 나와 있지만 지자체별로 조금은 달라질수도 있습니다.
그렇기 때문에 미리 확인을 해보시기 바랍니다.
건축물이 있는 대지의 최소분할면적은 주거지역은 60㎡((약 18평), 상업지역과 공업지역은 150㎡(약 45평), 녹지지역은 200㎡(약60평), 그외지역은 60㎡(약 18평)이 건축물이 있는 경우 최소한의 토지분할 면적입니다.
이번에는 건축물이 없는 대지의 최소분할 면적입니다.
구분 동지역 읍,면 지역 주거지역 200㎡ 200㎡ 상업지역 90㎡ 60㎡ 공업지역 90㎡ 60㎡ 녹지지역 90㎡ 60㎡
건축물이 없는 대지의 최소분할면적은 용도지역과 해당지역이 동지역인지, 아니면 읍,면단위의 지역인지에 따라서 분할할수 있는 최소면적이 달라집니다.
위의 표를 보시면 아시겠지만 해당토지가 있는 지역이 동지역일때 주거지역은 200㎡(약60평), 상업지역, 공업지역, 녹지지역 모두 90㎡(약27평)입니다.
읍, 면 지역일때는 주거지역은 200㎡(약60평), 상업지역, 공업지역, 녹지지역은 모두 60㎡(약18평)입니다.
처음에 토지를 분할할수 있는 최소한의 면적은 건축물이 있는경우, 건축물이 없는 경우, 기타의 경우라고 했는데 기타의 경우를 알아보겠습니다.
기타의경우 토지 분할 최소면적은 몇가지 사유가 있어야 합니다.
1. 기반 시설이 갖추어지지 않아 개발이 어려운 토지는 분할되기 전 필지를 포함하여 총 5필지를 초과하여 분할할수 없습니다.
2. 개발제한구역에서의 토지분할일경우, 분할된 필지의 면적이 200㎡(약 60평)이상과 지목이 대지인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우 330㎡(약 100평)이상 인 경우에 토지 분할이 가능합니다.
하지만 다음의 경우에는 330㎡(약 100평)이하로도 분할할수 있습니다.
* [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제4조 제1호, 제2호에 따른 공익사업을 시행하는 경우. * 인접 토지와 합병하기 위한 경우. * [사도법]에 따른 사도, 농로, 임도 그밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하는 경우.
우리가 주의해서 알아두어야 할 사항은 바로 기타의 경우입니다.
예를 들어보면 전, 답등 농지일 경우 녹지지역은 200㎡(약 60평), 농업진흥구역은 2,000㎡(약600평)보다 작게는 토지분할을 할수 없습니다.
주말농장이나 텃밭을 하기 위해서 많이 선호하는 지역인데 녹지지역의 토지는 200㎡이하로는 분할이 안되기 때문에 만약 330㎡(약100평)을 가지고 있는 사람이 분할해서 반을 팔수가 없다는 이야기 입니다.
반으로 분할하였을 경우 최소면적이 60평이 안되기 때문입니다.
그러면 100평중에서 최소분할면적인 60평으로 분할하고 나머지 40평으로 나눌수도 있을까요?
이것도 불가능합니다.
남은 40평이 최소분할면적60평이 안되기 때문입니다.
그렇기 때문에 주말농장을 하든 전원주택을 짓던 간에 최소분할 면적은 60평이고 그 안에서 해결을 해야 한다는 이야기입니다.
하지만 200㎡(약 60평)이하로도 분할이 가능한 경우도 있습니다.
바로 개발행위 허가에 의하여 토지분할을 할경우 입니다.
개발행위허가에 의한 토지분할은 200㎡(약 60평)보다 토지를 분할할수 있고 개발행위허가 등의 목적이 없는 녹지지역의 토지분할 최소면적은 200㎡(약60평)보다 작게는 분할할수 없습니다.
이번시간에는 토지분할 최소면적에 대하여 알아보았습니다.
이제는 작은 토지 찾는다고 할때 최소한의 면적을 미리 이야기 해보시면 아 이사람이 부동산을 좀 알고 있구나 하는 대접을 받을수 있을 것입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 측량비용
토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 측량비용/등기절차
토지 분할 방법
토지의 분할이란 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.
토지의 분할은 소유권 이전과 매매를 위해서 필요한 경우나 토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 또는 토지의 일부가 형질변경 등으로 토지의 지목이 다르게 된 경우에 만 가능하다.
매매에 의하여 분할하는 경우 개발행위허가 절차를 밟아 분할 할 수도 있다.
형질변경이란 토지를 인위적으로 높이거나 낮추는 행위를 말한다.
따라서 개발행위를 통하여 토지의 형상을 50센티미터 이상을 변하게 하는 행위를 하자면 형질변경허가를 받아야하나 개발행위허가를 통하여 건축물의 건축 등 동시에 수반하게 되면 따로 형질변경 허가를 받지 않더라도 의제 처리된다.
예를 들어 축대를 만들어 토지를 평탄하게 만들고자 한다면 별도의 형질변경 허가를 사전에 받아야 하나 건축허가를 받으면 동시에 토지의 형질변경허가도 받게 되는 것이다,
또한 건축물이 준공되어 건축물관리대장이 작성 되어 지적과에 건축물관리 대장을 접수하면 건축물 관리대장에 의한 토지면적의 지목이 대지로 지목이 변경되며 지목이 변경된 토지는 분할되어 새로운 지번이 생기게 된다.
1.토지분할이 가능한 경우
1) 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등과 같은 이유로 용도 변경된 경우
2) 소유권의 이전 혹은 매매 등을 위하여 필요한 경우
3) 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우
2. 토지분할이 불가능한 경우
1) 건축법상 최소 토지 면적 분할 제한 할때
2) 조례상 최소 토지면적 분할 제한 할때
3) 농지법상의 605평(2000㎡)이하 토지분할 제한 할때
4) 그린벨트 내의 토지 분할 제한으로 일반필지 분할의 경우 60평(200㎡)이하
건축을 위한 분할의 경우 100평(330㎡)이하로 제한
토지분할 최소면적
예외의 경우는 허가를 받아서 최소분할면적 미만으로 분할이 가능합니다.
구분 주거지역 상업지역
공업지역 녹지지역 개발제한
지 역 기타지역 농업생산기반사업이시행된농지 면적 60㎡미만 150㎡미만 200㎡미만 200㎡미만 60㎡미만 2000㎡미만
※ 토지분할은 시장,군수,구청장의 허가 대상임
위는 건축법 상 용도지역별 토지분할의 최소면적을 나타낸건데 건축법시행령 제80조에서는 토지분할의 용도지역별 최소면적을 규정하고 있습니다.
이를 기준으로 예를 들어, 상업지역의 400㎡ 토지를 200㎡/200㎡로 분할하는 것은 가능하나, 150㎡/100㎡/150㎡으로 분할하는 것은 최소면적의 규모에 미달하여 불가능합니다.
건축법 상 분할이 가능한 토지라 하여 언제나 토지분할이 가능한 것은 아니며, 그린벨트, 녹지, 토지거래 허가구역 내 분할제한 등 각종 제한사항을 확인해보셔야 합니다.
단, 최소면적과는 관계없이 최근에 지자체적으로 확산되어가는 추세 중 하나가 자연녹지 이하 용도의 토지일 경우 대지로 지목변경을 해야만 분할을 허가해주고 있습니다.
기획부동산의 무분별한 쪼개기 행위를 막기위한 한가지 방편이라고 해석하시면 됩니다.
※ 토지분할은 시장,군수,구청장의 허가 대상임
농지법 제22조(농지 세분화 방지) ① 국가와 지방 자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속.증역 또는 양도받도록 지원할 수 있다. ② “농어총정비법”에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1.“국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역의 주거지역, 상업지역.공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제44조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3.분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환.분합등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우
시행령 제23조(농지를 분할 할 수 있는 사유)법 제22조제2항제4호에서“대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
농지를 개량하는 경우
인접 농지와 분합하는 경우
농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우
“농어촌정비법”에 따른 농업생산기반 정비사업을 시행하는 경우
“농어촌정비법” 제56조에 따른 농지의 교환.분합을 시행하는 경우
법 제15조에 따른 농지이용증진 사업을 시행하는 경우
농지의 분할금지
농어총정비법에 의한 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음에 해당하는 경우를 제외하고는 분할할 수 없다(농지법)
(1) 국토의 계획 및 이용에 관한법률에 의한 도시지역 안의 주거지역,상업지역,공업지역, 또는 도시계획시설부지 안에 포함되어 있는 농지를 분할하 는 경우
(2) 농지전용허가(다른법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함한 다.)를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
(3) 각필지의 면적이 2천㎡를 초과하는 경우
(4) 농지의 개량,농지의 교환.분합 등 다음이 정하는 사유로 분할하는 경우
① 농지개량을 하는 경우
② 인접농지와 분합하는 경우
③ 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우
④ 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우
⑤ 농어촌정비법에 의한 농지의 교환.분합을 시행하는 경우
“참고“ 2006년 3월8일부터 비 도시지역의 투기지역은 분할 자체가 금지됐음
– 기획부동산 차단 목적 –
선 개발행위 허가 후에만 토지분할이 가능(국토의계획 및 이용에 관한 법률 제56조)
토지 분할 방법(등기절차)
1. 매매를 원인으로 한 분할 신청
한필지의 토지를 일부만 매매할 때 매매를 원인으로 해서 분할 신청
2. 한 핇지의 일부를 형질변경 등으로 용도를 다르게 하여 분할 신청
한 필지 1,000평짜리 농지를 200평정도 농지전용 허가를 낸 다음 건축을 하고 지목을 “대”로 변경하여 2필지로 분할 신청
3. 공유지분으로 한 후 공유물 분할 협의를 하여 분할 신청
예를 들어 한 필지 1,000평의 통지를 3명의 공유지분으로 매입해서 각 지분별로 3등분 으로 분할 후 각자 등기한다(농림지역의 농업진흥지역 경지 정리된 농지는 이 경우 분 할 불가) (예: dr의 농림지역 농림지역 농지로서 분할 최소면적이 2,000㎡ 이하면 분할 불가능한 땅 임)
※ 공유지분에 대하여 법원에 공유물 분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정판결이 난 경우에도 농업기반 정비사업이 시행된 농지는 각 필지의 면적이 농지법 제22조 제2항의 제약에 따라 2,000㎡ 이하로의 분할은 불가능하다.
즉 판결이 있다 해도 농지법의 규정에 맞지 않으면 분할이 불가능 한 것으로 사료되며. 인.허가 사항은 제외
토지 분할 측량비용
토지 분할등기 절차
1) 분할을 위한 개발행위 허가신청
– 개발행위(분할목적)신청서
– 토지이용계획도(분할계획도)
– 토지등기부등본
2) 개발행위허가득(분할목적)
3) 개발행위허가증을 첨부하여 지적공사에 분할 신청: 신청 후 약 7일 ~10일 소요
4) 분할측량실시(현장에 분할지점 말목표시)
5) 분할성과도발급(분할측량 실시 후 약 7일정도 소요)
6) 분할성과도 발급(직접수령 또는 우편수령)
7) 분할성과도를 첨부하여 시.군.구청 민원실에 지적정리 접수
8) 지적정리가 되었다는 통보를 받음(문자 또는 우편으로)
9) 지적정리는 토지(임야)대장정리 – 지적도 정리 – 등기부등본 변경 순으로 정리됨)
토지(임야)대장에는 정리가 되었으나 정리사항을 해당 관청에서 등기소로 촉탁등기하는 시일이 보통 15일 정도 소요되므로 등기부 등본 발급은 대장발급보다 늦어집니다.
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『토지(대지) 분할의 최소 면적은 몇 ㎡일까?』
안녕하세요, 소공소곤입니다.
토지의 경우 형상을 예쁘게 하거나 불합리한 지상경계의 정리, 일부 면적에 대한 매매, 공유물(지분)의 소유권을 협의 하에 분리하는 등의 이유로 분할을 해야 하는 경우가 생깁니다.
하지만 머릿속에 그리던 대로 분할이 불가능한 상황들이 있습니다. 대표적으로 토지를 분할하는 경우 각 필지가 일정 면적 이상이 되게끔 하도록 법에서 정하고 있습니다.
오늘은 각 상황에 맞는 토지 분할의 최소 면적에 대하여 간략하게 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
1. 건축물이 있는 대지의 경우
※「건축법」 제57조,「건축법 시행령」 제80조, 해당 지방자치단체 「건축조례」
「건축법」 제57조(대지의 분할 제한)
① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.
③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있다. <신설 2014. 1. 14.>
건축물이 있는 대지의 경우, 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적 에 못 미치게 분할할 수 없습니다.
여기에서 말하는 대통령령으로 정하는 범위라고 하는 것은 「건축법 시행령」 80조에서 다음과 같이 정해져 있습니다.
1. 주거지역: 60제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 150제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터
각 지역에서 해당 면적 이상으로만 분할을 할 수 있습니다. 예를 들어 계획관리지역(기타 지역 : 60㎡ 이상)에 해당되는 건축물이 있는 100㎡대지 중 70㎡를 떼어내서 분할하는 것은 불가능합니다. 남는 토지가 30㎡으로 최소 분할 면적 요건을 충족시키지 못하기 때문입니다. 분할되는 모든 각 필지가 최소 면적을 넘겨야 한다는 의미입니다.
위의 내용은 시행령에 관한 내용으로 실제로 실무에서는 각 지자체의 건축 조례를 따로 적용받게 됩니다. 제가 살고 있는 평택시의 경우는 시행령과 동일한 면적을 조례로서 정하고 있습니다. 하지만 기준을 조금씩 강화해서 적용하고 있는 곳이 상당히 많기 때문에 해당 지자체의 조례를 반드시 확인하셔야 됩니다.
예를 들어 서울특별시 건축 조례 의 경우는 다음과 같이 강화해서 적용하고 있습니다.
1. 주거지역: 90제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 200제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 90제곱미터
면적과는 별개로 「건축법」 제57조제2항에서는 분할 시 도로와의 관계・건폐율・용적률・대지안의 공지 등에 따른 기준도 정하고 있기 때문에 단순하게 면적요건만 만족한다고 해서 분할이 가능한 것은 아님을 유의하셔야 됩니다. (예를 들어, 대지 200㎡에 연면적 200㎡짜리 건축물이 있는 경우, 100㎡씩 대지를 두 필지로 분할해 버리면 건축물이 들어서 있는 부분은 용적률이 100% 에서 200%로 상승하게 됩니다. 따라서 용도지역 등도 잘 살펴보아야 되겠죠?)
2. 건축물이 없는 토지의 경우
※「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조
무분별한 토지 분할로 인한 국토의 난개발을 막고, 토지 분할을 수단으로 하는 부동산 투기를 방지하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조제1항제4호에서는 (건축물이 없는) 토지에 대한 분할 제한 규정을 두고 있습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로써 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
토지 분할을 둘러싸고 부동산 투기로 인한 국토의 훼손이 심각한 사회적 문제로 대두됨에 따라서 토지 분할을 포함하는 개발행위들에 대하여 사전에 행정청의 허가를 받도록 규정하고 있습니다. 토지 분할 모두에 대해서 개발행위허가를 받도록 함으로 인해 무분별한 토지 분할의 증대로 인한 각종 문제와 투기를 목적으로 소규모 토지 분할을 하려는 시도를 사전적으로 차단할 수 있다는 점에서 그 의미가 있다고 할 수 있겠습니다.
그렇다면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항에서 말하고 있는 토지 분할의 기준은 무엇일까요?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조에서는 「건축법」 제57조(대지의 분할 제한) 제1항을 인용하고 있고, 결국에는 「건축법 시행령」 제80조의 기준을 따르게 됩니다.
1. 주거지역: 60제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 150제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터
건축물이 있는 대지와 동일한 기준을 적용받게 되기 때문에 착각을 하기가 쉽습니다. ①건축물이 있는 대지의 경우에는 위의 면적보다 작은 면적으로는 원칙적으로 건축법상 분할이 되지 않습니다. 하지만 ②건축물이 없는 토지의 경우, 위의 면적보다 작게 분할하고 싶으면 개발행위허가를 받아서 할 수 있습니다. 심사를 하겠다는 것이지, 금지를 하겠다는 취지는 아닙니다. 당연히 최소 면적을 넘기는 경우에는 따로 허가를 받을 필요는 없이, 일반적인 절차에 따라서 분할을 신청하면 됩니다.
참고사항으로 다음에 해당하는 토지 분할에 대해서도 경미한 행위로 보아 개발행위허가를 받을 필요가 없습니다.
・「사도법」에 따른 사도개설허가를 받은 토지의 분할
・토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
・행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각・교환 또는 양여하기 위한 분할
・토지의 일부가 도시・군계획시설로 지형도면 고시가 된 해당 토지의 분할
・너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할
(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제51조제5항에서는 관계 법령에 의한 허가・인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할에 대해서도 개발행위허가를 받도록 하고 있습니다)
3. 농지법상의 분할 제한
※「농지법」 제22조
「농지법」에서는 농지 소유의 세분화를 방지하기 위한 목적으로, 농업생산기반사업(농업진흥구역, 절대농지)이 시행된 농지는 대규모 영농을 권장하기 위해 2,000㎡ 이하로의 분할을 금지하고 있습니다.
「농지법」제22조(농지 소유의 세분화 방지)
①국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속ㆍ증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.
②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우
농업진흥구역의 농지는 600평 이상의 큰 규모로만 분할이 가능하기 때문에 일반적으로 농지전용허가・신고를 통한 분할이 많이 이루어지게 됩니다.
4. 개발제한구역 내의 분할 제한
※「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 동법 시행령 제16조
개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등이 금지되어 있습니다. 하지만, 일부 허가를 받아서 할 수 있는 행위의 범위를 정하고 있는데요.
그중에 하나가 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할입니다.
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제16조(토지의 분할)
법 제12조제1항제6호에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다. <개정 2020. 2. 18.>
1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우
2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우
3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.
개발제한구역 내에서 각 필지의 면적이 200㎡이상이 되는 분할은 허가를 통해서 가능합니다.
(지목이 대인 토지 를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우는 330㎡이상의 면적에 대하여 허가를 신청하여야 합니다)
그 면적 미만으로도 분할할 수 있는 별도의 예외 규정들이 시행령에 같이 담겨 있으니 위의 내용을 잘 읽어보셨으면 좋겠습니다.
오늘은 관련 법적 근거를 찾아보며 각 상황별 토지(대지)의 최소 분할 면적에 대하여 알아보는 시간을 가져 봤습니다. 비슷한 내용으로 토지거래 허가구역에서 일정 초과 면적에 대한 계약에 경우 허가를 받아야 하는 등의 내용들이 있으나, 본 포스팅에서는 별개의 내용으로 보아 제외하였습니다.
관련 법규를 잘 살피셔서 토지를 어떻게 효율적으로 활용할 수 있을지 판단하시는 데 참고하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
토지 분할 최소 면적 총정리
안녕하세요 부동산 읽어주는 지적인입니다.
오늘 포스팅의 주제는 토지분할을 할 때에 최소면적이라는 주제입니다.
토지를 분할을 해야하는데 토지 분할 면적의 최소면적이 있어야 하는지
알고 계셨나요?
토지를 분할 하기 위해서는 최소면적 이상으로 분할을 해야하는데
상황별로 토지의 최소면적이 어떻게 되는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
이제 시작합니다 !
1. 건축물이 있는 대지의 토지분할 최소면적
건축물이 있는 대지는 다음의 범위 안에서 해당 자치단체의 조례로 정하는
면적 이하로 분할할 수 없습니다.(건축법 제57조 1항)
– 주거지역 : 60제곱미터
– 상업지역 : 150제곱미터
– 공업지역 : 150제곱미터
– 녹지지역 : 150제곱미터
– 위 4지역을 제외한 지역 : 60제곱미터
건축법과 지방자치단체의 조례로서 건축물이 있는 토지는 위의 내용과 같이
면적 이상으로 분할을 해야합니다.
또한 건축법에서 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물의 높이 제한등에 따라
기준에 못 미치게 분할할 수 없습니다 !
※ 건축법과 지방자치단체의 조례가 상이할 경우에는 지방지차단체의 조례를 먼저 따릅니다.
2. 건축물이 없는 토지의 토지분할 최소면적
건축물이 없는 토지의 경우에는 건축법의 영향은 받지 않으며,
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(줄여서 국계법이라고도 하죠) 시행령 제51조에 의해
개발행위를 허가 받아야 토지 분할이 가능합니다.
전에 썻던 포스팅에서 말씀 드렸듯이 건축물이 없는 일반 토지에 토지 분할 제한을 둔 이유는
국계법의 목적인 토지의 난개발을 막고 투기를 줄이기 위해서 입니다.
그래서 일반적인 경우에는 건축물이 있는 경우처럼 토지 분할제한 면적은
– 주거지역 : 60제곱미터
– 상업지역 : 150제곱미터
– 공업지역 : 150제곱미터
– 녹지지역 : 150제곱미터
– 위 4지역을 제외한 지역 : 60제곱미터
로 설정이 되어있으며 “개발행위허가를 받아야지만 최소면적이하로 분할이 가능합니다.”
3. 절대농지(경지정리)된 농지의 토지분할 최소면적
절대농지라 함은 농촌에 계시는 분들은 잘 알겠지만 경지정리가 된 농지를 말합니다.
경지정리사업이 완료된 곳으로 수치지역으로 보통되어있으며
농사를 짓기 편하게 반듯하게 바둑판형으로 나누어진 토지를 말합니다.
이러한 토지는 농어촌정비법에 따라서 토지분할 최소면적이 있습니다.
– 절대농지(경지정리된 필지) : 각 분할된 토지의 면적이 2000제곱미터 이상
건축물이 있는 토지와 없는 토지와 다르게 이렇게 농업생산기반을 목표로 하는 토지는
필지의 분할을 하였을때에 분할을 한 필지도 2000제곱미터 이상이여하고
나머지 필지도 2000제곱미터 이상이여야 합니다.
여기까지 토지의 분할을 할 때에 토지분할의 최소면적에 대해 알아보았는데요
사실 많은 분들이 자기 소유의 토지분할을 하는데 왜 최소면적이 있는지 이해를 못하시거나
측량을 먼저 시행후에 최소면적의 허가조건에 부합하지 못해서 측량비만 날리는
불상사가 일어나기도 합니다.
이번 포스팅을 잘 읽으셔서 토지분할신청을 하실 때에
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
토지의 최소분할 면적 및 개발행위허가(분할) 대상 정리
토지의 최소분할 면적 및 개발행위허가(분할) 대상 정리
1. 건축물이 있는 대지의 분할 제한 면적
건축물이 있는 대지는 대통령령 으로 정하는 범위에서
해당 지방자치단체의 조례 로 정하는 면적에 못 미치게 분할 할 수 없다.
가. 주거지역: 60제곱미터 나. 상업지역: 150제곱미터 다. 공업지역: 150제곱미터 라. 녹지지역: 200제곱미터 마. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터
* 법적근거는 – 건축법 제57조(대지의 분할 제한) – 건축법시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) – 시군의 건축조례 – 위 세가지의 면적이 다른 경우에는 지방자치단체의 조례를 우선 적용한다.
2. 건축물이 없는 토지의 분할 제한 면적
가. 녹지지역: 200제곱미터 나. 관리지역: 60제곱미터 다. 농림지역: 60제곱미터 라. 지연환경보전지역: 60제곱미터
* 아래의 각목에 해당하는 토지의 분할은 개발행위허가 대상임 1. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할 2. 「건축법」 제57조 제1항 에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 3. 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할
* 토지분할 제한지역에서 토지분할이 가능한 경우
1. 상속자 사이에 상속에 따른 토지를 분할하는 경우
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제65조 제1항 제2호 에 따라
토지이용 상 불합리한 지상경계를 시정하기 위하여 토지를 분할하는 경우
3. 기존 묘지를 분할하는 경우
4. 국ㆍ공유의 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위하여 토지를 분할하는 경우
5. 농업ㆍ축산업ㆍ임업 또는 수산업을 영위하기 위한 경우로서 토지분할이 제한되는 지역 안의 주민사이에
토지를 상호 교환ㆍ매각 또는 매수를 위하여 토지를 분할하는 경우
* 법적근거는 – 국토의계획및 이용에관한법률 제56조(개발행위의 허가) – 국토의계획및 이용에관한법률 시행령 제51조(개발행위허가의 대상) – 시군의 조례 – 위 세가지의 면적이 다른 경우에는 지방자치단체의 조례를 우선 적용한다.
3. 개발제한구역내 토지의 최소 분할 면적 가. 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상 나. 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상
* 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.
1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 제1호 및 제2호 에 따른
사업을 시행하기 위한 경우
2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우
3. 「사도법」 에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 별표 2 제3호가목(공사용 가설건축물 등) 에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우.
다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.
* 법적근거는 – 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조(개발제한구역에서의 행위제한) – 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의 분할) – 시군의 조례 – 위 세가지의 면적이 다른 경우에는 지방자치단체의 조례를 우선 적용한다.
4. 농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 분할 제한
가. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
* 그외에 다음의 경우에는 경웨는 분할 할 수 있다. 1. 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우 2. 제34조 제1항 에 따라 농지전용허가 등을 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우 3 .분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우 4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령 으로 정하는 사유로 분할하는 경우
* 법적근거는
– 농지법 제22조(농지 소유의 세분화 방지)
*** 관련 법령 발췌 정리***
건축법 제57조(대지의 분할 제한) ① 건축물이 있는 대지는 대통령령 으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례 로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
② 건축물이 있는 대지는 제44조 , 제55조 , 제56조 , 제58조 , 제60조 및 제61조 에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.
③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6 에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있다. <신설 2014. 1. 14.>
건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 법 제57조 제1항 에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다. 1. 주거지역: 60제곱미터 2. 상업지역: 150제곱미터 3. 공업지역: 150제곱미터 4. 녹지지역: 200제곱미터 5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터 [전문개정 2008. 10. 29.]
국토의계획및 이용에관한법률 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령 으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14., 2018. 8. 14.> 1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령 으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다) 3. 토석의 채취 4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다) 5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 ② 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 제1항을 준용한다. 다만, 대통령령 으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항에도 불구하고 제1항제2호 및 제3호의 개발행위 중 도시지역과 계획관리지역의 산림에서의 임도(林道) 설치와 사방사업에 관하여는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 과 「사방사업법」 에 따르고, 보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역의 산림에서의 제1항제2호(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 토지의 형질 변경만 해당한다) 및 제3호의 개발행위에 관하여는 「산지관리법」 에 따른다. <개정 2011. 4. 14.> ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있다. 다만, 제1호의 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 신고하여야 한다. <개정 2011. 4. 14.> 1. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 2. 「건축법」 에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시ㆍ군계획시설의 부지인 경우만 가능하다) 3. 그 밖에 대통령령 으로 정하는 경미한 행위 [전문개정 2009. 2. 6.] 국토의계획및 이용에관한법률 시행령 제51조(개발행위허가의 대상) ① 법 제56조 제1항 에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다. <개정 2005. 9. 8., 2006. 3. 23., 2008. 9. 25., 2012. 4. 10., 2019. 8. 6.> 1. 건축물의 건축 : 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물의 건축 2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치 3. 토지의 형질변경 : 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다) 4. 토석채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다. 5. 토지분할 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(「건축법」 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다) 가. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할 나. 「건축법」 제57조 제1항 에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 다. 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할 6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 ② 법 제56조 제1항 제2호 에서 “대통령령으로 정하는 토지의 형질변경”이란 조성이 끝난 농지에서 농작물 재배, 농지의 지력 증진 및 생산성 향상을 위한 객토나 정지작업, 양수ㆍ배수시설 설치를 위한 토지의 형질변경으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 형질변경을 말한다. <신설 2012. 4. 10., 2019. 8. 6.> 1. 인접토지의 관개ㆍ배수 및 농작업에 영향을 미치는 경우 2. 재활용 골재, 사업장 폐토양, 무기성 오니 등 수질오염 또는 토질오염의 우려가 있는 토사 등을 사용하여 성토하는 경우. 다만, 「농지법 시행령」 제3조의2 제2호 에 따른 성토는 제외한다. 3. 지목의 변경을 수반하는 경우(전ㆍ답 사이의 변경은 제외한다) 4. 옹벽 설치(제53조에 따라 허가를 받지 않아도 되는 옹벽 설치는 제외한다) 또는 2미터 이상의 절토ㆍ성토가 수반되는 경우. 다만, 절토ㆍ성토에 대해서는 2미터 이내의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획 조례 로 따로 정할 수 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 1의2] <개정 2017. 12. 29.>
개발행위허가기준 (제56조관련)
2. 개발행위별 검토사항 라. 토지분할
토지 분할 방법 최소면적
토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 등기절차
토지 분할 방법
등기부상에 1필로 되어 있는 토지를 2필 이상으로 나누는 것을 토지의 분할이라고 하고, 2필 이상의 토지를 1필로 만드는 것을 토지의 합병이라 한다.
토지의 분할에 있어서 담이나 울타리 등의 물리적인 방법으로 구획하는 것은 법률상으로 요구되는 것이 아니다. 즉 1필의 토지는 등기부라는 공부상으로 구획된 토지를 말한다. 토지의 합병에 있어서도 마찬가지로 등기부의 변경에 의해 가능한 것이다.
토지의 분할은 소유권 이전과 매매를 위해서 필요한 경우나 토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 또는 토지의 일부가 형질변경 등으로 토지의 지목이 다르게 된 경우에 만 가능하다.
매매에 의하여 분할하는 경우 개발행위허가 절차를 밟아 분할 할 수도 있다.
형질변경이란 토지를 인위적으로 높이거나 낮추는 행위를 말한다.
따라서 개발행위를 통하여 토지의 형상을 50센티미터 이상을 변하게 하는 행위를 하자면 형질변경허가를 받아야하나 개발행위허가를 통하여 건축물의 건축 등 동시에 수반하게 되면 따로 형질변경 허가를 받지 않더라도 의제 처리된다.
1.토지분할이 가능한 경우
-지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등과 같은 이유로 용도 변경된 경우
-소유권이 공유로 되어 있는 토지의 소유자가 분할에 합의하거나, 토지거래허가구역에서 토지거래계약허가가 된 경우 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약 체결 등으로 인하여 1필지의 일부가 소유자가 다르게 된 때
-분할이 주된 지목의 사용목적에 적합하게 토지소유자가 매매등을 위하여 필요로 하는 때
-토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 때에 한하여 분할이 가능하도록 하고 있다.
2. 토지분할이 불가능한 경우
1) 건축법상 최소 토지 면적 분할 제한 할때
2) 조례상 최소 토지면적 분할 제한 할때
3) 농지법상의 605평(2000㎡)이하 토지분할 제한 할때
4) 그린벨트 내의 토지 분할 제한으로 일반필지 분할의 경우 60평(200㎡)이하
건축을 위한 분할의 경우 100평(330㎡)이하로 제한
토지분할 최소면적
매매와 공유지분 분할을 위한 분할측량을 신청하려고 할 경우 , 용도지역에 따라 분할 할 수 있는 최소면적이 있다.
관리지역의 경우 60제곱미터 이상이며 , 이하는 분할이 안 되며 개발행위허가를 받아 분할 하여야 한다.
허가를 받는다고 모두 분할이 가능한 것이 아니며 시군구청 담당자 재량이크게 작용하기에 알수 없음을 유의 하여야 한다.
예외의 경우는 허가를 받아서 최소분할면적 미만으로 분할이 가능하다.
구분 주거지역 상업지역
공업지역 녹지지역 개발제한
지 역 기타지역 농업생산기반사업이시행된농지 면적 60㎡미만 150㎡미만 200㎡미만 200㎡미만 60㎡미만 2000㎡미만
위는 건축법 상 용도지역별 토지분할의 최소면적을 나타낸건데 건축법시행령 제80조에서는 토지분할의 용도지역별 최소면적을 규정하고 있다.
이를 기준으로 예를 들어, 상업지역의 400㎡ 토지를 200㎡/200㎡로 분할하는 것은 가능하나, 150㎡/100㎡/150㎡으로 분할하는 것은 최소면적의 규모에 미달하여 불가능하다.
건축법 상 분할이 가능한 토지라 하여 언제나 토지분할이 가능한 것은 아니며, 그린벨트, 녹지, 토지거래 허가구역 내 분할제한 등 각종 제한사항을 확인해야 한다.
최소 분할면적
구 분 건축물 있음 건축물 없음 토지거래허가구역 주거지역 60㎡ 60㎡ 180㎡ 상업지역 150㎡ 150㎡ 200㎡ 공업지역 150㎡ 150㎡ 660㎡ 녹지지역 200㎡ 200㎡ 100㎡ 기타지역 60㎡ 60㎡ – 그 외 도시지역 내 – – 90㎡ 그 외 도시지역 외 – – 250㎡
기타지역:주,상,공,녹 제외한 비도시지역 전체와 도시지역내에서도 용도지역미지정이라고 된 경우.
예)주거지역을 분할 한다면 분할한 필지 최소면적이 60㎡여야 하므로 총면적이 120㎡는 되어야 한다.
토지거래허가구역의 경우 분할하여 투기 수요가 있을 수 있으므로 일반적인 지역보다 최소분할 면적이 크다.
그 외 도시지역 외: 농림지역, 관리지역,자연환경보전지역
구 분 개발제한구역 일반 필지 220㎡ 주택,근린생활시설 건축 시 330㎡
구 분 농림지역(농지법) 농업생산 기반사업이 시행된 농지
(경지정리,절대농지) 2000㎡(약 600평)
단, 최소면적과는 관계없이 최근에 지자체적으로 확산되어가는 추세 중 하나가 자연녹지 이하 용도의 토지일 경우 대지로 지목변경을 해야만 분할을 허가해주고 있다.
하지만 토지분할 최소면적 보다 작아도 분할이 가능한 경우가 있다.
– 합병,매수 등의 다른 조건이 있는 경우 , 단 합병조건이 맞아야 한다.
– 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할
– 사설도로로 사용하기 위해 분할하는 경우
– 사설도로로 그 기능이 폐기된 경우 인접 토지와 합병하기 위해 분할 하는 경우
– 기타 소송이나 개발에 의한 분할은 지방자치단체와 협의 .
토지 분할등기 절차
토지소유자가 분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉 지적공부를 관리하는 특별자치시장,시장,군수 또는 구청장에게 토지분할신청서와 분할허가서 사본 및 지적층량성과도를 제출하고 그 외 토지분할의 합리적인 사유를소명하여야 한다.
또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 지목변경 신청서를 첨부하여 60일이내 의무적으로 지적소관청에 토지 분할을 신청하여야 한다.
분할등기 방법
1) 분할을 위한 개발행위 허가신청
– 개발행위(분할목적)신청서
– 토지이용계획도(분할계획도)
– 토지등기부등본
2) 개발행위허가득(분할목적)
3) 개발행위허가증을 첨부하여 지적공사에 분할 신청: 신청 후 약 7일 ~10일 소요
4) 분할측량실시(현장에 분할지점 말목표시)
5) 분할성과도발급(분할측량 실시 후 약 7일정도 소요)
6) 분할성과도 발급(직접수령 또는 우편수령)
7) 분할성과도를 첨부하여 시.군.구청 민원실에 지적정리 접수
8) 지적정리가 되었다는 통보를 받음(문자 또는 우편으로)
9) 지적정리는 토지(임야)대장정리 – 지적도 정리 – 등기부등본 변경 순으로 정리됨)
토지(임야)대장에는 정리가 되었으나 정리사항을 해당 관청에서 등기소로 촉탁등기하는 시일이 보통 15일 정도 소요되므로 등기부 등본 발급은 대장발급보다 늦어진다.
토지 지목변경 절차,지목변경 방법과 비용
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토지 최소 분할면적이란?
안녕하세요~!
전주 수병원 근처에 있는
대흥공인중개사무소
입니다!!
오늘 다룰 내용은 토지 분할에 대해 알아보겠습니다.
토지 분할을 함에 있어서 일반적으로 원하는
면적만큼 분할 할 수 있다고 생각하지만,
투기 방지 또는 무차별한 개발 을 방지하기 위한 목적으로
일정 면적에 한해서만
분할을 허용하고 있습니다.
부동산 시장에서는 보통 면적이 큰 토지보다는
면적이 작은 토지를 선호하며 토지 지가도 높은 편입니다.
그런 이유로 토지 분할을 많이 하는 편입니다.
그러면 용도지역에 따른 최소 허용 분할면적에 대해 알아보겠습니다.
여기서 말하는 토지 분할의 정의는
토지 1필지를 2필지 이상으로 나누는것을 말합니다.
여기서 필지는
지번이 부여된 지역의 토지로 소유자가 같고,
용도가 같으며 지반이 연속된 토지이며,
구분 경계를 가지는
토지의 등록 단위로서 하나의 지번을 가지고
지적공부에 등록되는 토지의 기본단위
를 말합니다.
이런 필지의 뜻에 부합하게 필지의 내용에 나온
조건에 부합해야만 토지 분할이 가능합니다.
▶▶건축물이 있는 토지◀◀
▶▶건축물이 없는 토지◀◀
위의 토지 최소 분할면적은
대통령령으로 정하는 범위로
건축법 시행령에 따라 정해진 내용입니다.
따라서 해당 토지를 분할할 경우는
시행령에 따라 범위 내에서
지자체 건축조례에 따로 정한 기준 미만 분할 시
개발행위 허가를 받아 서 분할해야 하며,
지역별 지자체 조례에 따라
최소 분할면적의 차이가 있을 수 있으니
지역별 면적 기준을 확인하셔야 합니다.
건축물이 없는 토지의 경우는 기준 면적 미만일 경우
개발행위허가를 받아 분할이 가능하며
건축물이 없는 토지가 기준 면적 이상으로 분할할 경우
기준 법령상 분할 절차를 통해 분할이 가능합니다.
토지 분할 개념, 절차 및 분할 최소 면적 – 하부르타
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안녕하세요. 오늘은 토지 분할 방법과 분할 최소면적, 그리고 분할을 위한 절차사항을 안내해드립니다.
토지 분할을 통해 지가를 상승시킬 수 있기 때문에, 토지를 가지고 계신 분들은 꼭 아셔야 하는 내용이지요.
토지 분할에 따라 양도소득세 절감 효과도 노릴 수 있습니다.
도로를 낀 땅을 사용 목적에 맞게 여러 필지로 분할하면 토지 효용성도 높아질 것입니다.
포스팅을 위해 알아본 결과 실제로 토지 분할에 걸리는 기간은 2달 이상이 걸린다고 합니다.
일반인이 혼자 하기는 어렵고, 관할 지자체의 지적과나 건축사와 함께 진행함이 좋을 것 같아요.
다만 여기서는 기초적인 개념과 절차를 숙지하도록 합니다.
토지의 분할
분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다.
다만 분할의 남용은 행정 상 부담을 일으킬 수 있기 때문에, 정부는 관련법을 토대로 요건과 절차를 엄격히 하고 있어요. 또한 기획부동산 사기는 경제적 효용이 없는 땅(맹지 등)을 바둑판 식으로 잘라 호재가 있는 것처럼 속여 팜으로써 문제가 되는 경우이지요.
도로가 없이 분할된 답
토지분할에 있어서 가장 중요한 것은 분할 대상 토지의 용도와, 분할의 이유입니다.
실무상 가장 앞단계이며 중요한 것은 매매분할계약입니다.
분할계약이란 토지의 분할을 전제로 특정 부분에 대하여 매매계약을 하는 것을 말합니다.
아직 지번이 별도로 부여되지 않은 부분에 대한 거래이기 때문에 일반 거래에 비해 까다롭습니다.
이번 포스팅에서는 마지막에 매매분할계약에 대해서도 알아봅니다.
목차
1. 분할의 사유에 따른 구분
2. 분할최소면적과 그 예외
3. 분할절차
4. 분할계약
분할 사유에 따른 구분
가. 매매에 의한 분할
매매에 의한 분할이란 토지 소유자가 일부의 토지를 따로 떼서 양도하고자 할 때, 분할의 신청을 하는 것입니다.
이 때 각 지자체별 도로조건 등 제한을 확인하고 진행됩니다.
나. 공유물에 의한 분할
여러사람이 하나의 필지에 대해 지분을 가지고 있는 경우, 각 소유자의 합의에 의해 분할될 수 있습니다.
이 때 지분을 가진 사람 중 한명이라도 동의하지 않는다면 분할은 이루어질 수 없습니다.
다. 소송에 의한 분할
공유물에 의한 분할이 만장일치로 이루어지지 않는 경우, 2/3 이상의 소유자가 분할에 찬성한다면 소송을 제기할 수 있습니다.
분할최소면적 (분할제한면적)
분할이 무제한 가능할 수 없습니다. 건축법에서는 해당 토지의 용도에 따라 분할가능 최소면적을 정하고 있습니다.
지자체 조례를 함께 참조하여야 합니다.
주거지역 : 60제곱미터 미만
상업지역 : 150제곱미터 미만
공업지역 : 150제곱미터 미만
녹지지역 : 200제곱미터 미만
그 외 : 60제곱미터 미만
분할최소면적 적용의 예외
아래의 경우, 위의 제한에도 불구하고 분할이 가능합니다.
(1) 합병 / 매수 등 다른 조건이 있는 경우
(2) 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할
(3) 사설도로로 사용하기 위한 분할 및 사설도로로의 기능이 폐기된 경우 인접토지와의 합병을 위한 분할
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분할 절차
토지소유자는 지적을 관리하는 관할 지자체에 토지분할신청서와 분할 허가서, 사본 및 지적측량성과도를 제출합니다.
아래 모든 절차를 완료하는데 정상적으로 약 20일 경이 소요되게 됩니다.
(1) 토지소유자가 행정기관 지적과(또는 민원실)에 분할신청서 및 필요서류(아래) 제출 및 분할허가를 득함
(2) 지적공사에 행정기관 허가증을 첨부하여 분할신청
(3) 측량 신청 : 분할측량 실시 및 분할측량성과도 발급
(4) 분할 : 지적정리 신청 및 지적정리
이 중 측량은 [한국국토정보공사]에서 GPS를 통해 진행하게 됩니다.
지적측량바로처리센터를 통해 측량의 종목, 측량 소재지 등을 입력하면 측량에 필요한 대략적인 수수료를 간편하게 계산할 수 있습니다.
토지분할을 위한 지적측량 실시
토지 매매가 수반하는 분할의 경우, 먼저 토지매매계약을 하고 분할이 이루어진 이후 다시 매매계약서를 재작성하여야 합니다. 분할이 이뤄지면 분할된 복수의 필지 모두 매도자(원 소유자)의 이름으로 부여되기 때문입니다. 따라서 새로운 지번을 기초로 다시 한번 계약서를 작성하고 거래를 신고하여야 할 것입니다.
주말농장
분할계약
분할계약은 토지 분할을 전제조건으로 하는 조건부 계약입니다.
조건부 계약이기 때문에 분할절차가 마무리되는 기간(약 2개월)을 고려하여 대금 정산일자를 정하며, 분할 후 취득하는 토지의 상세 내역을 특정할 수 있는 도면을 첨부하는 것이 상호 간 분쟁의 실마리를 제거하는 데 도움이 될 것입니다.
해당 포스팅은
지자체별 도시계획조례와 자치법규정보시스템을 참조하였습니다.
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