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안녕하세요 혹시 모기지 융자를 중도에 절반정도 상한하면 내는 …
현재 20만불정도를 모기지 융자 하고있는데 10만불을 일시불로 페이오프 하려고 생각중입니다 15년 상환인데 미리 조정하고 싶어서요 이런경우 내는 …
Source: m.ask.koreadaily.com
Date Published: 4/11/2021
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모기지 조기 상환 가장 큰 장점은 이자 절감 – 미주 한국일보
내 집 마련 성공의 기쁨도 잠시. 앞으로 30년간 모기지 대출을 갚아나갈 생각만 하면 눈앞이 캄캄하다. 그래서 주택 구입과 동시에 모기지 대출 조기 …
Source: m.koreatimes.com
Date Published: 12/30/2022
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미국 모기지론 종류, 금리 및 수수료 정리 (방법 포함)
모기지론 계약에 따라 중도 상환 수수료(=조기 상환 패널티, Early Termination Fee)가 부과되기도 합니다. 따라서 모기지론을 신청할 때 이런 조건을 잘 …
Source: korealtyusa.com
Date Published: 5/30/2021
View: 7128
홈오너가 모기지 융자를 현명하게 상환하는 방법
미국 부동산 매매 노하우 … 모기지 융자 전문가들은 홈오너가 현명하게 상환 방법을 조정하거나 재융자를 하면 어느 정도 이자를 줄이고 에퀴티는 …
Source: www.judyleerealty.com
Date Published: 9/16/2021
View: 398
Mortgage 조기원금상환(Prepayment)의 이해 – Time Mortage
Mortgage 조기원금상환(Prepayment)의 이해. 주택융자를 가지고 있는 주택소유주들이 가장 많이 궁금해 하는 내용 중의 하나가 조기원금 …
Source: www.timemtg.com
Date Published: 11/3/2022
View: 2597
Topic: 미국 모기지론 중도상환 수수료 있나요? | WorkingUS.com
미국 모기지로 집을 사고 한 일년내 몫돈으로 모두 갚아버리면 중도상환에 따른 수수료가 있나요? 대출금의 얼마나 되나요?
Source: www.workingus.com
Date Published: 12/29/2022
View: 3804
[미국 부동산] 모기지 상환 늘리면 홈 에쿼티 부쩍 늘어난다
[미국 부동산] 모기지 상환 늘리면 홈 에쿼티 부쩍 늘어난다 … 주택 오너로서모기지를 갖고 있다면 매달 납부하는 모기지 페이먼트가 본인의 자산을 …Source: m.blog.naver.com
Date Published: 1/3/2021
View: 4977
모기지중 일부 원금상환을 하려고 하는데요. 조언부탁드려요
댓글 [37] · 정말 5년안에 또 옮긺까요? 미국온지 6년만에 집을 살꺼란 상상조차안하다 집까지 사게되고. 앞일은 정말 모르는건가봐요 · 월페이먼트는 줄지 …
Source: www.milemoa.com
Date Published: 12/15/2022
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목돈이 생겼을때, 가장 유리한 모기지 상환 방법 – 얼바인 부동산
모기지 융자가 남아있는 주택 소유주한테 갑자기 수만달러의 큰 돈이 생기면 무슨 생각을 할까. 특별히 사용처가 없다면 모기지 원금을 더 갚아서 매월 …
Source: jasonnohteam.com
Date Published: 7/19/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 모기지 중도 상환
- Author: 미국 부동산 Ki Point
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- Date Published: 2020. 8. 29.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=iqe_684-QqY
미국 모기지론 종류, 금리 및 수수료 정리 (방법 포함) • 코리얼티USA
미국에서는 집을 구입할 때 대부분 모기지론을 받습니다. 그리고 한국과 마찬가지로 미국에도 다양한 주택 모기지론이 있는데요. 이번 글에서는 미국 모기지론 종류를 살펴보고, 모기지론 금리와 수수료 그리고 접근 방법 등을 정리하였습니다.
미국 모기지론 종류
1. Conventional Loan (일반 은행 모기지론)
컨벤셔널 론은 정부 보증 모기지론을 제외한 일반 은행 모기지론을 의미합니다. 많은 주택 구입자들이 Private Lender(일반 은행이나 모기지 전문 금융회사)에서 모기지 융자를 받는데요. 경우에 따라서 몇몇 컨벤셔널 론은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac같은 정부 지원 기업의 보증을 받기도 합니다.
2. 정부 보증 모기지론
미국 연방 정부 기관에서는 융자 보증을 제공하는 다양한 융자 프로그램을 운영하고 있습니다. 여기서 융자 보증이란 집 구매자가 모기지를 내지 못할 경우 정부기관에서 대신 은행에 모기지 원금과 이자를 보상하는 것을 말하는데요. 종류로는 FHA론, USDA론, VA론이 있습니다.
(1) FHA 론
FHA 론은 미국 연방주택국(Federal Housing Administration)에서 보증하는 모기지론입니다. 저소득, 저신용자를 보호하기 위한 취지로 만들어졌으며, Credit Score에 따라 3.5% 다운페이 만으로도 모기지론을 받을 수 있습니다.
(2) USDA 론
USDA 론은 미국 농무부(United States Department of Agriculture)에서 보증하는 모기지론입니다. 도시 외곽 지역의 발전과 중저소득층을 지원하기 위한 모기지론인데요. 소득에 따라 자격이 주어지며 다운페이 없이 모기지론을 받을 수 있습니다.
(3) VA 론
VA 론은 미군과 그 가족을 위한 모기지론 융자 프로그램입니다. 미국 보훈부(U.S Department of Veterans Affairs)에서 보증하는 모기지론으로 0% 다운페이로 미국 주택을 구입할 수 있습니다.
미국 모기지론 금리
미국 모기지론 금리는 일반적으로 컨벤셔널 론보다 정부 보증 모기지론이 상대적으로 낮습니다. 다만, 정부 보증 모기지론도 보증만 미국 정부가 한다 뿐이지 실제 융자를 해주는 것은 Private Lender(은행 등 금융기관)인데요. 그래서 실제 금리는 Private Lender가 신청자의 신용 상태를 조사하여 결정합니다.
미국 모기지론 수수료
1. 모기지 보험 수수료
모기지론을 신청할 때 본인이 부담하는 현금을 다운페이라고 합니다. (다운페이에 대해서는 아래 글 참고) 다운페이가 낮으면 모기지 부실 위험이 높아지기 때문에 Lender(은행)들은 모기지 보험을 요구하기도 하는데요. 이런 모기지 보험을 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 합니다.
2. 디스카운트 포인트
모기지론을 받을 때 디스카운트 포인트라는 것이 있습니다. 여기서 1 포인트는 0.25%를 의미하는데요. 즉, 4포인트를 구입하면 모지기 금리를 1% 깎아 주는 것입니다. 간혹 은행에서는 디스카운트 포인트를 일정 부분 구입해야 한다는 조건을 걸기도 합니다.
3. 클로징 비용
미국 주택 구입 절차가 마무리 되는 것을 클로징이라고 합니다. 이때 클로징 비용(closing cost)을 내게 되는데요. 클로징 비용은 일반적으로 집값의 2~5% 정도가 책정됩니다. 클로징에 대한 자세한 내용은 다음 글을 확인해보세요.
4. 중도 상환 수수료
모기지론 계약에 따라 중도 상환 수수료(=조기 상환 패널티, Early Termination Fee)가 부과되기도 합니다. 따라서 모기지론을 신청할 때 이런 조건을 잘 살펴봐야 하는데요. 경우에 따라서는 납부한 대출 원금이 남아 있는 원금보다 적으면 부과되는 조건이 있기도 합니다.
5. 모기지 브로커 수수료
일반인은 미국 모기지론에 대해 잘 모르기 때문에 전문가인 모기지 브로커를 고용하기도 하는데요. 좋은 모기지 브로커를 만나면 낮은 이자율로 모기지론을 받을 수 있기 때문에 비용을 많이 아낄 수도 있습니다. 다만, 모기지 브로커 수수료에 대해 미리 알아두어야 한다는 점 명심하시길 바랍니다.
미국 모기지론 방법
미국 모기지론을 찾는 방법은 일단 정부 보증 모기지론부터 자격이 되는지 살펴봐야 합니다. 그리고 만약 자격이 된다면 각 모기지론 프로그램에서 요구하는 서류를 준비하여 해당 프로그램을 운영하는 은행에 신청해야 합니다.
그리고 모기지론을 신청할 때는 미리 필요한 다운페이가 준비되어 있어야 하는데요. FHA 론은 3.5%, USDA론이나 VA론은 0% 다운페이이기 컨벤셔널 론보다 유리한 측면이 있습니다.
컨벤셔널 론을 신청하려면 미리 크레딧 스코어와 재정 상태를 관리해야 합니다. 크레딧 스코어는 보통 750 이상을 유지하는 것이 좋고, 재정 상태는 기존에 가지고 있는 대출이 과도하지 않아야 합니다. (아래 글 참고)
마무리
이상 미국 모기지론 관련하여 종류와 금리, 수수료 등을 살펴봤습니다. 미국 주택 구입을 할 때는 생소한 용어가 많고 한국 부동산보다 절차가 복잡하죠. 따라서 미리 미국 모기지론과 주택 구입에 대해 많이 알아보시고 진행하시길 바랍니다. (아래 추가로 읽어봐야 할 글들도 참고하세요)
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
Mortgage 조기원금상환(Prepayment)의 이해
주택융자를 가지고 있는 주택소유주들이 가장 많이 궁금해 하는 내용 중의 하나가 조기원금상환(Prepayment)에 관련된 것입니다. 남아 있는 원금을 여유가 될때마다 조금씩 미리 상환했을 때 불이익 있는 것이 아니냐 또는 원금을 미리 상환하는 것이 경제적으로 효과적인가 하는 의문을 가지고 많은 질문을 받게 됩니다. 안타까운 것은 주변에서 얻은 정확하지 못한 정보 때문에 경제적으로 잘못된 선택을 하는 경우가 비일비재하다는 것입니다.
주택융자 후 매월내는 모게지 월페이먼트는 원금(Principal) + 이자(interest)+재산세(Property Tax)+주택보험(Insurance) 네가지로 이루어져 있는 것이 일반적입니다. 이중 원금+이자를 합한 액수는 고정이자율(Fixed Rate Mortgage)의 경우에는 융자기간이 끝날때까지 변하지 않으며, 변동이자율(Adjustable Rate Mortgage)의 경우에도 이자율이 고정되어 있는 기간까지는 원금+이자를 합한 액수는 변하지 않습니다. 이처럼 동일한 액수의 월페이먼트(원금+이자)지만 매월 원금비율은 높아지고 이자비율은 줄어들게 됩니다. 많은 분들이 잘못된 정보를 가지고 있는 것이 추가로 원금을 갚을 경우 즉 조기원금상환을 할 경우에도 매월내는 월페이먼트는 같기 때문에 미리 갚을 필요가 없다고 단정짓는 것입니다. 이는 모게지 월페이먼트에 대해서 정확한 이해가 없기 때문에 나오는 오류입니다. 비록 원금을 조기상환할 경우 월페이먼트는 매월 같지만, 원금을 갚은 만큼 다음 달 페이먼트에서 남은 원금이 고정이자율로 다시 계산되기 때문에 갚은 만큼 이자비율은 줄어들고 원금비율이 올라가게 됩니다. 이렇게 됨으로써 총 상환기간이 줄어들게 되고 줄어든 만큼 이자를 적게 내기 때문에 경제적이 효과를 거둘수 있게 됩니다. 아래의 표를 참고로 하시면 좀더 쉽게 이해를 할 수 있습니다.
융자액수 $300,000 을 30년 고정으로 4.5%로 얻었을 경우
뉴저지의 경우 주택융자모게지 경우에는 조기원금상환시 내야하는 벌금은 없습니다(No Prepayment Penalty). 하지만 많은 분들이 상업용 융자(Commercial or SBA)들과 혼돈하여 주택융자도 조기상환시 벌금이 있을 것이라는 잘못된 정보 때문에 원금을 상환 할 능력이 있음에도 불구하고 조기원금상환제도의 장점을 활용하지 못하고 있습니다. 본인의 재정상태와 투자여건을 고려했을 때 현재 가지고 있는 모게지 이자율보다 더 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처가 있지 않을 경우에는 원금을 조기에 상환하여 저축효과를 얻는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
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Investing.com
세금 & 보험료 원금 이자
* 월평균 상환액
지불액 잔고 원금 지불액 세금 & 보험료 이자 지불액
모기지 계산기 용어
Investing.com의 모기지 계산기는 월 모기지 지불액을 계산하기 위한 것입니다. 대출 금액, 연간 이자, 대출 기간 및 기타 여러 변수를 조정하여 월 비용을 예상할 수 있습니다. 이 툴을 통해 새 집 구매를 위한 적절한 예산을 산출할 수 있습니다.
다운페이먼트
다운페이먼트는 총 금액의 일정 부분을 현금으로 선불하는 것을 말합니다.
원금 지불액
원금 지불액은 일반적으로 먼저 처리되는 이자 지불액과는 달리 빚진 원금에 대해 지불되는 금액입니다.
연간 이자율
연간 이자율에 따라 모기지에 대해 지불해야 할 이자 금액이 결정됩니다. 일반적으로 은행이나 대출기관은 고정이자율과 변동이자율(ARM)의 두 가지를 제시합니다.
년 수
모기지 기간: 대출기관에게 대출금을 전부 상환하는 데 소요되는 기간.
재산세
재산세는 집주인에게 지방정부가 부과하는 세금입니다. 예상 지급 금액은 모기지 기간 동안의 월 지불액에 포함됩니다.
주택보험
주택보험은 화재, 폭풍 및 그 외의 다양한 위험으로부터 집주인을 보호합니다. 종종 대출기관은 주택보험을 요구하며 보험료는 월 지불액에 추가됩니다.
모기지 보험
모기지 보험은 대출채무의 불이행 시 대출기관을 부분적으로 보호하고 보상합니다.
총 지불액 합계
이자, 원금 지불액, 보험료 등을 포함한 예상 총 월지불액.
월 순수입
월 순수입은 세금과 다양한 급여 공제 후에 받은 금액을 말합니다.
잔고
모기지 잔액은 모기지 대출 기간 동안 일정 시점의 부채 총액을 말하며 상환해야 할 나머지 원금의 합계입니다.
Topic: 미국 모기지론 중도상환 수수료 있나요?
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[미국 부동산] 모기지 상환 늘리면 홈 에쿼티 부쩍 늘어난다
[미국 부동산] 모기지 상환 늘리면 홈 에쿼티 부쩍 늘어난다빠른 홈 에쿼티 축적 방법
다운페이는 곧 자산…많을수록 유리
주택 가치 높이는 리모델링도 주효해
페이먼트 증액, 단기 재융자도 도움돼
홈 에쿼티를 빠르고 효과적으로 쌓을 수 있는 원칙은 집의 가치는 높이고, 모기지 부채는 줄이는 것이다. 이를 위해 모기지 페이먼트를 늘리고, 전문가와 상의해 효과적으로 집을 리모델링하는 방법을 생각해 볼 수 있다. [중앙 포토]
홈 에쿼티를 빠르고 효과적으로 쌓을 수 있는 원칙은 집의 가치는 높이고, 모기지 부채는 줄이는 것이다. 이를 위해 모기지 페이먼트를 늘리고, 전문가와 상의해 효과적으로 집을 리모델링하는 방법을 생각해 볼 수 있다. [중앙 포토]
주택 오너로서모기지를 갖고 있다면 매달 납부하는 모기지 페이먼트가 본인의 자산을 형성해주는 중요한 수단인 점을 알아야 한다. 홈 에쿼티는 집에 대해 갖게 되는 자산이고 페이먼트를 하는 동안 시간이 지나면서 늘어난다. 이를 담보로 홈 에쿼티론을 받거나, 홈 에쿼티 라인 오브 크레딧(HELOC)으로 활용하면 다용도의 비상금으로 활용할 수 있다. 홈 에쿼티를 빠르고 효과적으로 축적할 수 있는 방법을 소개한다.
▶홈 에쿼티란 무엇인가
주택 소유주가 가진 만큼의 집의 가치다. 계산법은 간단해 집의 시가에서 모기지 밸런스를 빼면 된다. 만약 집의 가치가 70만 달러이고 남은 모기지 밸런스가 20만 달러라면 50만 달러가 에쿼티가 되는 것이다. 달리 말하면 그동안 납부한 50만 달러의 모기지 페이먼트가 에쿼티로 축적된 것이다.
만약 홈 에쿼티론이나HELOC를 받을 계획이면 에쿼티를 정확히 파악해야 한다. 대출기관이 이를 근거로 대출해주기 때문으로 핵심은 에쿼티를 쌓기 위해서는 집의 가치를 높이거나, 반대로 모기지 부채를 줄여야 한다는 점이다. 다음은 이를 위한 몇 가지 솔루션이다.
▶다운페이를 많이 하라
집을 사면서 처음 내는 다운페이는 그대로 홈 에쿼티로 포함된다. 지역에 따라, 상황에 따라, 대출기관에 따라 다운페이를 적게는 집값의 3%에서 아예 내지 않아도 되는 경우가 있다. 그러나 처음에 다운페이를 많이 할 수 있다면 그만큼 에쿼티가 쌓이는 속도가 빨라지기 때문에 여유가 있으면 고려해 볼 만한 옵션이다. 또 집값의 20% 이상을 다운페이하면 모기지 보험에 가입하지 않아도 되기 때문에 같은 월 페이먼트로 더 많은 에쿼티를 축적할 수 있다.
▶집의 가치를 높여라
집을 제대로 잘 고치거나 업그레이드하면 집을 가치와 함께 홈 에쿼티도 커진다. 다만 주택 업그레이드에 투자한 돈이 모두 회수되는 것은 아니라는 현실을 잊어서는 안 된다. 한 주택 리모델링 매거진의 2020년 투자 대비 효과는 투자금의 평균 64%로 보도된 바 있다.
따라서 수익성을 높이기 위해서는 본인의 취향대로만 고칠 것이 아니라 부동산 에이전트나 다른 주택 전문가와 상의해서 어떻게 고치는 것이 수익성을 높이는 길인지 상의하는 것이 좋다.
▶모기지 페이먼트를 늘려라
만약 매달 더 많은 원금을 상환한다면 총부채를 줄이면서 에쿼티는 더 빨리 쌓을 수 있다. 즉, 추가로 월 페이먼트를 부담할 수 있다면 대출 기관과 상의해서 상환액을 늘리면 된다. 당연히 매달 더 내는 돈이 원금을 갚는 데 쓰여야 상환액 증액의 진짜 효과가 있는 셈이다.
이를 위한 세부 행동 요령으로 우선 월 상환 일정을 2주 상환으로 바꾸는 것이다. 매달 말에 한 번씩 내는 것을 반으로 나눠 한 달에 두 번 내는 식으로 바꾸면 매년 모기지 페이먼트를 추가로 한 번 더 하게 되면서 상환 기간이 줄어들게 된다.
두 번째는 매달 페이먼트를 추가하는 것이다. 만약 최근 오토론 상환을 끝냈다면 해당 자금을 모기지 상환에 추가하는 식으로 페이먼트를 늘려 총 상환 기간을 줄일 수 있다. 마지막으로 세금 환급금이나 직장에서 받은 보너스, 또는 상속받은 재산 등 여윳돈이 생긴 경우, 대출기관과 상의해서 일시불로 모기지 원금 중 일부를 갚는 방법도 가능하다.
▶단기 재융자로 갈아타라
재융자를 통해 대출 기간을 줄이면 2가지 장점을 누릴 수 있다. 낮아진 금리의 혜택을 볼 수 있고, 매번 상환액 중 더 많은 부분이 원금 상환에 쓰이게 된다. 만약 처음부터 30년 만기가 아닌 15년 만기 모기지를 선택했다면 더 빠르게 에쿼티를 쌓았을 것이다. 그러나 만약 이미 30년 만기 모기지를 가진 경우라면 지금이라도 단기 재융자를 받아 장점을 누릴 수 있다. 다만 이때 한 가지 주의할 점으로 대출 기간이 짧아지면서 월 페이먼트 부담은 늘어날 수 있으니 현실적인 예산 계획을 세워야 한다.
▶시세를 확인하라
로컬 주택 시장은 변화하기 때문에 개별 집값도 출렁거리게 마련이다. 만약 동네 시세가 오르고 수요가 늘어난다면 당연히 집값도 오를 것이다. 이런 경우라면 가만히 앉아서 홈 에쿼티가 늘어나게 된다. 그런데 반대 경우가 되면 줄어드는 것을 감내해야 한다.
이런 시세 변화는 홈 오너 본인이 할 수 있는 일이 별로 없다. 대신 다양한 부동산 웹사이트나 전문 감정사 등을 통해 집의 감정가나 시세가 어떻게 변하는지 점검하며 변화에 따른 대응책을 준비할 수는 있을 것이다.
홈 에쿼티 활용 전 자문해야 할 질문들
-소비 습관 문제면 절대 불가
상환 기간과 계획도 명확해야 길고 힘들게 쌓은 홈 에쿼티를 활용하려면 미리 점검해야 할 부분들이 있다. 어떤 전문가도 아닌 스스로 자문자답해야 할 내용들로 진지하게 접근할 필요가 있다.
-“지출이 너무 많은가?”
가장 중요한 질문이다. 홈 에쿼티를 활용한 대출은 기존의 부채를 해결할 수 있는 좋은 방법이지만 이후 문제가 될 수 있는 소비 습관을 고치지 않는다면 오히려 이후 더욱 상황을 악화시킬 수 있다. 뱅크레이트의 수석 파이낸셜 애널리스트인 그레그 맥브라이드는 “홈 에쿼티 대출을 받기 전에 정해진 예산 안에서 생활해 나갈 수 있는지, 앞으로 더 많은 빚을 지지 않을 수 있는지 스스로 묻고 분명한 답을 얻어야 한다”고 조언했다.
-“원하는 목표를 달성할 수 있나?”
홈 에쿼티를 활용하려는 이유가 있을 것이다. 집을 고치거나 비즈니스에 투자하거나 공부를 하는 데 사용해서 수입을 늘릴 수도 있다. 본인이 가진 자산을 잘 활용하면 적은 비용으로 효과를 극대화할 수 있다. 그러나 이때는 본인의 지출에 대한 질문처럼 냉정하게 생각하고 판단해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.
-“크레딧 점수에 타격을 줄까?”
당연히 대출이고 페이먼트가 이어지기 때문에 홈 에쿼티 론도 기록으로 남는다. 연체된다면 이후 다른 대출을 받는데 불이익이 따르고 더 나은 이자를 받기도 힘들어진다. 또 소득대비부채 비율도 영향을 받는다. 이 비율이 상승하면 다른 대출을 받는 것이 힘들어질 수도 있다.
-“다 갚는 데 얼마나 걸릴까?”
전문가들은 홈 에쿼티론의 경우, 대출 금액보다 대출 기간이 더 중요하다는 입장이다. 만약 전액 상환에 5년이 채 걸리지 않는다면 홈 에쿼티론이나HELOC는 낮은 비용 덕분에 좋은 대안이 될 수 있다. 대신 5년 이상이 걸리는데 그래도 대출이 필요하면 금리를 고정하는 편이 안전하다.
홈 에쿼티 론은 보통 최장 15년이 대출 기간인데 만약 더 오랜 기간이 필요하다면 캐시 아웃 재융자가 더 나을 것이다. 이때는 클로징 비용이 더 많이 들고, 금리도 더 높아질 수 있음에 유의해야 한다.
http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8132321
모기지중 일부 원금상환을 하려고 하는데요. 조언부탁드려요
집을 산지 이제 일년이 조금 넘었습니다. 첫 주택이라 잔디깍는 것부터 각종 유지보수까지 정말 할일이 많은 한해였습니다.
이젠 겨울이 다가와 눈치울 준비를 해야할꺼 같아요. 눈치우는 blower도 구입을 해야할지 고민이네요.
암튼, 제가 모기지때문에 여러 고수분들께 여쭤볼게 있습니다.
제가 모기지를 $203,000을 받아서 작년 9월부터 매달 $1,946을 내고 있습니다.
$1,946에는 원금 $352, 이자 $662, 에스크로 $932 씩 포함되어 있습니다.
모기지는 30년으로 3.9%를 받았습니다.
우연히 한국에서 돈이 생겨 $140,000정도를 가져와 원금을 갚을려고 합니다.
어떻게 하면 매달 페이먼트를 최대한 줄일수 있을까요?
모기지 계산기를 해보니 14만불을 갚고 나면 매달 이자가 200불정도 줄어들것 같습니다.
아니면 남은 원금에 대해 다시 론을 받는것이 좋을까요?
다른 최상의 시나리오는 뭘까요?
조언부탁드립니다. 꾸뻑
목돈이 생겼을때, 가장 유리한 모기지 상환 방법 · 고객만족 NO.1 부동산
모기지 융자가 남아있는 주택 소유주한테 갑자기 수만달러의 큰 돈이 생기면 무슨 생각을 할까. 특별히 사용처가 없다면 모기지 원금을 더 갚아서 매월 내는 페이먼트를 줄이고 싶어할 것이다. 그러나 대부분의 홈오너들은 어떤 방식으로 원금을 삭감할 것인가에 대해서는 판단이 서지 않을 때가 있다.
모기지 전문가들은 목돈으로 원금을 줄이는데 사용하는 방식으로 ‘리캐스트'(Recast)를 추천하고 있다. 재융자를 통해 페이먼트를 줄이는 것 보다 더 효과적이라는 것이다.
그럼 모기지 리캐스트가 무엇인지 알아보자.
◆리캐스트란
원금을 줄여서 기존의 모기지 융자 페이먼트를 낮추는 것이다.
다시 말하면 홈오너한테 목돈이 생겼다면 이 자금으로 원금을 줄이고 남은 잔액을 처음 주택 구입시 정해진 상환 기간에 맞게 다시 페이먼트 스케줄을 조정하는 방식이다.
예를 들어 5만 달러를 다운해서 25만 달러짜리 주택을 구입했다고 치자. 이럴 경우 30년 고정으로 이자율 5%를 적용하면 월 페이먼트는 1397달러가 된다.
그런데 홈오너가 보너스로 1만 달러를 받은 후 이 돈으로 리캐스팅을 하게 되면 월 상환금은 1343달러로 줄게 된다.
수치상으로는 큰 절약이 아닌 것 처럼 보이지만 융자금액이 많이 남아있는 상황에서 더 큰 액수의 원금을 줄이게 되면 절약하는 금액도 커지게 된다.
리캐스팅은 매월 모기지 페이먼트에서 수백달러씩 원금을 더 갚아 나가는 방법과는 다른 것으로 대부분은 일정액 이상의 돈으로 원금을 줄일 때 이용된다.
◆장단점
리캐스팅을 하게 되면 기존의 융자조건에는 변함이 없다. 상환기간과 이자율은 주택 구입시 정해졌던 것과 차이가 없다.
재융자를 하면 상환기간을 15년으로 바꿀 수 있고 이자율도 변하지만 리캐스팅은 변화가 없다는 것이 장점으로 작용하게 된다.
특히 요즘처럼 이자율이 오르는 상황에서 원래 갖고 있던 싼 이자율을 지킬 수 있다는 것은 장점이라고 할 수 있다. 그러나 이자율이 내려가는 상황에서는 불리한 조건이 된다. 그리고 리캐스팅을 할 때는 상환기간을 줄일 수 없다.
또한 리캐스팅을 하게 되면 비용을 절약 할 수 있다.
재융자를 하면 기존의 모기지 융자는 없어지고 다시 융자를 신청하게 된다. 그러므로 감정이나 에스크로 비용 등이 발생하게 된다.
1만 달러로 원금을 줄이려고 재융자를 하면 융자와 관련된 클로징 코스트가 약 4000~5000달러가 소요된다. 1만 달러로 이러한 비용을 쓰게 되면 5000~6000달러만 원금을 줄이는데 사용된다.
리캐스팅의 장점을 다시 한 번 정리하면 다음과 같다.
-원금과 월 상환금을 줄일 수 있다.
-재융자보다 처리 과정이 쉽고 간단하다.
-주택에 대한 재감정과 홈오너의 크레딧 점수 소득 증명이 필요 없다.
-비용이 1000달러 미만으로 저렴하다. 은행에 따라서 200~500달러인 곳도 많다.
-이자율 등 처음의 융자조건이 그대로 적용된다.
-처리 기간이 30일 미만으로 30~45일이 소요되는 재융자 보다 기간이 단축된다.
◆자격 조건
모기지 리캐스팅을 하려면 처음 주택 구입시 일반 모기지 렌더들이 제공하는 융자 상품이어야 한다.
연방정부가 보증하는 FHA나 군출신 바이어가 이용하는 VA론을 갖고 있다면 리캐스팅을 신청할 수 없다.
리캐스팅은 모든 모기지 은행이 제공하는 것은 아니다.
웰스파고나 뱅크오브아메리카처럼 대형 렌더들은 리캐스팅 프로그램이 있지만 작은 은행이나 크레딧 유니언과 같은 곳에서는 해주지 않는 경우가 더 많다.
리캐스팅을 하려면 최소 5000달러 이상으로 원금을 줄여야 한다.
수백달러나 5000달러 미만으로 하려면 차라리 매월 갚아 나가는 모기지 페이먼트에서 추가로 원금을 더 갚는 것이 효율적이다.
렌더스 네트워크의 랜달 예이츠 CEO는 “보너스나 다른 이유로 목돈이 생겼을 때 모기지 원금과 월 페이먼트를 줄이는 방법으로는 리캐스팅이 최적의 옵션이라고 생각한다”고 말했다.
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